Deling av eiendom

Generelt:

Delingsaker reguleres av plan og bygningsloven, matrikkelloven og i noen tilfeller jordskifteloven.
Med deling av eiendom menes at del av en eksisterende grunneiendom skilles ut som en frittstående parsell med eget matrikkelnummer (gårdsnummer og bruksnummer). Den nye eiendommen registreres i grunnboka og i Matrikkelen(eiendomsregister og eiendomskart). Den nye eiendommen kan på lik linje med andre eiendommer selges og belånes.

Deling av eiendom er søknadspliktig etter plan og bygningsloven § 20-1. Tiltak som krever søknad og tillatelse. Slike saker har som oftest en to trinns behandling. Først etter plan og bygningsloven og så etter matrikkeloven. Behandlingen etter plan og bygningsloven avgjør om det er grunnlag for å tillate deling. Matrikkeloven setter krav til søknaden, samt gjennomføringen av delingstillatelsen.

Vilkår
Eiendommens eier, eller annen part med fullmakt fra hjemmelshaver kan søke om tillatelse til deling av eiendom.

En tomtedeling må tilfredsstille alle krav til byggetomt som er angitt i plan og bygningsloven. Her oppstilles blant annet:

-          krav til adkomst og avkjørsel (PDF, 97 kB)
-          tilknytning av vann- og avløp
-          byggegrunn
-          miljøforhold
-          Og krav til de ubebygde deler av tomta.

I tillegg må det påses at delingen ikke skaper forhold som kommer i strid med byggesaksbestemmelsene; vedtatte arealplaner; eller lokale vedtekter. Da særlig komuneplanens bestemmelse om krav til utnyttelsesgrad og uteoppholdsareal. Bestemmelsene til kommuneplanen finner du her

I vurderingen av om den omsøkte parsellen er egnet til bebyggelse, vil tilknytningsmulighetene for vei, vann og avløp være vesentlige. Søknaden må derfor redegjøre for disse forhold.

Adkomst over naboeiendom skal tegnes inn på gyldig situasjonskart. Som vilkår for deling der adkomst går over naboeiendom må adkomsterklæring utformet av geodata seksjonen aksepteres. Les mer om adkomst og veirett her (PDF, 97 kB)

Landbrukseiendom
Søkes det om fradeling av en landbrukseiendom, må søknaden også behandles av landbruksmyndighetene i henhold til jordloven § 12.

Forhold som bør vurderes og redegjøres for:

Bruk av ny eiendom - mulighet for å bygge på ny eiendom:
Det må redegjøres for planlagt bruk av den nye eiendommen. Skal den nye eiendommen brukes til bolig må den gi mulighet for å bygge et bolighus av normal størrelse med tilhørende funksjoner: parkeringsplasser, garasje, manøvreringsareal, uteoppholdsareal. Eiendommen må gi mulighet for at disse funksjonene får gode kvaliteter og at de minimum oppfyller krav i gjeldende lov, forskrift og plan med tilhørende vedtekter.
 
Støy:
Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging  T-1442 er gjort gjeldende for Lørenskog gjennom bestemmelser i kommuneplanen. På kommunes kartportal finnes støykart som viser støy i henold til T-1442. Du må undersøke om den aktuelle eiendommen befinner seg i en støysone. Dersom det søkes om tiltak i støybelastede område, kan søknaden innvilges bare dersom det foreligger en støyfaglig utredning som viser at støyen, etter støydempende tiltak er gjennomført vil komme inn under grenseverdiene satt i T-1442. Vi anbefaler at du tar kontakt med fagfolk for hjelp hvis dette er tilfellet for din eiendom.
 
Rettigheter:
Ny eiendom skal ha adkomst fra offentlig vei. Dersom denne går over privat vei eller over annen manns eiendom må du få nødvendig rettighet fra eierne for bruk av veien. Dersom vann- og avløpsledninger må legges over annen manns eiendom må du få rettigheter til dette fra eiendommens eier(e).

Søknadsprosessen

Hvem kan søke om deling?
- Hjemmelshaver til eiendommen, eller den som er gitt slik fullmakt.
   Original fullmakt må da vedlegges søknaden.
- Gjelder det festetomt, må både hjemmelshaver og fester undertegne.
- Advokater kan undertegne søknad uten fullmakt.
- Når et firma er hjemmelshaver, må signatur være i henhold til firmaattesten.
   Firmaattesten (ikke eldre enn ½ år) må vedlegges søknaden.

Søknad om deling skal inneholde.
 

  1. Søknadsskjema, "Rekvisisjon av oppmålingsforretning - søknadspliktige tiltak etter pbl § 20-1 bokstav m". Det skal krysses av i alle rubrikker som angir hva søknaden gjelder. Søkes det om dispensasjon, er det en egen avkryssing for dette. Søknaden skal underskrives av samtlige hjemmelshavere.
  2. Gyldig situasjonskart med påtegning som viser hvordan delingen er tenkt.
  3. Gjenpart av Nabovarsel

Følgende vilkår må være oppfylt:

  • Søknaden må være riktig utfylt og underskrevet av den/de personer som har rett til å søke om deling..
  • En fradeling må være i henhold til gjeldende arealplan. (pbl § 26-1. Opprettelse og endring av eiendom). Bebygd areal (BYA) på gjenværende del må ikke overskride planens krav til utnyttelsesgrad. Kravene til uteoppholdsareal må også være innfridd.
  • Tomtens form og størrelse må være skikket til bebyggelse. Dette gjelder både for ny eiendom og for avgivereiendommen. § 26-1. Opprettelse og endring av eiendom
  • En eiendom kan bare deles dersom ny byggetomt er sikret lovlig adkomst og avkjørsel til offentlig vei. (pbl § 27-4. Atkomst). Ny avkjørsel til offentlig vei skal tegnes inn på gyldig situasjonskart. For eksempel med et skravert område.
  • En eiendom kan bare deles dersom ny byggetomt er sikret lovlig bortledning av avløpsvann. (pbl § 27-2. Avløp) Påkoblingspunkt til eksisterende VA anlegg kan markeres i kartet.

Dispensasjon:
Hvis søknaden ikke oppfyller ovennevnte bestemmelser betinger deletillatelse en dispensasjon. Plan- og bygningsloven stiller krav om særlige grunner for slik dispensasjon. Det er søkers oppgave å gi eller innhente de opplysninger som myndighetene skal bygge sin dispensasjonsavgjørelse på.

En søknad om dispensasjon må foreligge før kommunen kan ta stilling til delingssaken.

Søknaden sendes:
Lørenskog kommune
Teknisk sektor
Geodata seksjon
Postboks 304
1471 Lørenskog

Eller med e-post til: postmottak@lorenskog.kommune.no

Vedtak etter plan- og bygningsloven
Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven. Vedtaket stiles til søkeren med kopi til eventuelle parter som har klaget på søknaden.

Oppmålingsforretning
Når delingstillatelse blir gitt og eventuelle vilkår er oppfylt, måles eiendommen opp. Hjemmelshaver og eierne til tilstøtende eiendommer får skriftlig varsel minst to uker før oppmålingsforretningen finner sted. Det føres en protokoll der det framgår hvem som møtte, om det var enighet/uenighet i påviste grenser og eventuelt andre forhold som kom opp under oppmålingsforretningen.

Eiendommen føres inn i matrikkelen og tinglyses sammen med evt. nødvendige erklæringer.

Når ny eiendom (matrikkelenheten) er tinglyst, lager kommunen et matrikkelbrev som sendes rekvirenten.

Gebyr
Arbeid med delesaker er gebyrbelagt, se kommunens gebyrregulativ for kart- og oppmålingsarbeider.

Tinglysingsgebyr kommer i tillegg.

Selvbetjening
Hvordan gjør du det:
1.      Last ned riktig skjema
2.      Skriv ut gyldig situasjonskart
3.      Fyll ut skjema, og tegn ny grense og eventuelt nytt tiltak i kart.
         Påfør mål
4.      Varsle naboer
5.      Returner utfylt skjema, kart, nabovarsel samt eventuelle erklæringer
         til kommunen. 
      
Vent på svar - behandling av søknaden tar inntil tre uker - Eiendommen er ferdig delt innen 16 uker.

Skulle noe være uklart er du velkommen til å kontakte kommunen pr e-post eller telefon. Du kan også bestille en forhåndskonferanse.

Link til:
Situasjonskart.
Rekvisisjon av oppmålingsforretning - søknadspliktige tiltak etter pbl § 20-1 bokstav m (PDF, 2 MB)
Gebyrregulativ (PDF, 302 kB)
Skjema for nabovarsel
Gjenpart av nabovarsel (PDF, 43 kB)

Kart på internett der du finner opplysninger om eiendom og regulering:
Kartportal

Digitalt planregister, som gir deg detaljer om gjeldende regulering:
Planregister

Klage
Vedtak i delesaker, kan påklages av berørte parter innen 3 uker etter at vedtaket er gjort kjent. Klagen sendes skriftlig til kommunen. Det kan ikke klages på forhold som er gjort bindende i reguleringsplan eller ved dispensasjon.