Lørenskog kommune, Jonas Ruud
3.1 Innledning
Bokvalitet og inkluderende bomiljø er et av satsingsområdene i kommuneplanens samfunnsdel. Dette er viktig i en kommune med høy vekst, tilflytting og byggeaktivitet. Boligutviklingen framover må basere seg på bærekraft – både økonomisk, miljømessig og sosialt. Kommunens satsing på bokvalitet og inkluderende bomiljø innebærer å prioritere ulike boligtyper og tilgang til boliger i forskjellige størrelser, slik at innbyggere kan bo i Lørenskog gjennom alle livsfaser.
3.2 Bomiljø og bokvalitet
Bestemmelser og retningslinjer i arealdelen stiller krav til utforming av bebyggelse og hvordan byggeprosjekter skal bidra til gode nabolag og trivelige bomiljø. Kommunen vil også samarbeide med bolignæringen for å fremme variasjon i boligtilbudet. Nytt i denne revisjonen er blant annet tydeligere krav til sosiale boformer og fellesarealer.
God stedsutvikling er et overordnet hensyn som skal ivaretas i alle prosjekter gjennom gode, helhetlige løsninger. I enkelte tilfeller kan det vurderes om krav eller anbefalinger som er vanskelige å oppnå fullt ut på tomten, kan kompenseres ved at prosjektet tilføres spesielle kvaliteter som kommer beboerne direkte til gode og gir betydelig merverdi til området.
3.3 Sosiale boformer med fellesarealer
Kommunen ønsker flere boligprosjekter som fremmer fellesskap, forebygger ensomhet og gjør det mulig for innbyggerne å bo hjemme hele livet. Sosiale boformer kjennetegnes av boliger med fellesarealer som gir rom for sosial kontakt og praktisk samarbeid. Slike løsninger kan bidra til bedre livskvalitet og redusert press på omsorgstjenester.
Kommunen kan vurdere lavere krav til minste uteoppholdsareal (MUA) dersom prosjektet omfatter sosiale boformer med gode innendørs fellesarealer som kompenserer for mindre private utearealer. Slike boliger skal ha kvaliteter som gjør det mulig for beboerne å bo hjemme hele livet. Kommunen ønsker å stimulere private utbyggere til å utvikle boligprosjekter med disse egenskapene.
Etablering av innendørs felles oppholdsareal som er tilpasset beboernes behov når det gjelder omfang og funksjoner er også et godt virkemiddel. Det kan være felleskjøkken, gjesterom eller treningsrom, og de bør være lett tilgjengelig fra hovedinngang og utearealer. Boligene skal ha varierte størrelser, universell utforming, og fleksible løsninger som gjør det mulig å tilpasse boligen til endrede behov.
3.4 Samarbeid med bolignæringen
For å sikre en sosialt bærekraftig boligforsyning er kommunen avhengig av et tett samarbeid med bolignæringen. Private og ideelle aktører spiller en viktig rolle i å utvikle boligtyper som kan møte et bredt spekter av boligbehov.
Kommuneplanens arealdel legger opp til et slikt samarbeid, og utbyggingsavtaler er et sentralt verktøy for å tydeliggjøre kommunens forventninger til nye prosjekter. For å styrke tilgangen på egnede boliger for prioriterte grupper, skal kommunen ha anledning til å kjøpe inntil 10 % av boligene i nye prosjekter. Dette gir kommunen et handlingsrom for å sikre sosialt mangfold og for å støtte opp under målene i Boligplanen (2024–2034) og andre sentrale strategier.
Forutsigbarhet, tidlig dialog og klare rammer er avgjørende for et godt samarbeid. Kommunen vil derfor avklare forventede løsninger tidlig i reguleringsplanprosesser, slik at prosjektene kan utvikles med tydelig forståelse av hvilke boligsosiale hensyn som skal ivaretas.
3.5 Småhusområdene
Kommuneplanens arealdel skal sikre at fortetting innenfor eksisterende småhusområder skaper god bokvalitet og gode bomiljø, samtidig som det åpne, grønne preget ivaretas. Dette er i tråd med satsningsområdet for bokvalitet og inkluderende bomiljø i kommuneplanens samfunnsdel og kommunens vedtatte retningslinjer for bokvalitet.
Kommuneplanens bestemmelser for småhusområdene skal sikre forutsigbarhet både for den som skal bygge, og for kommunal styring. Bestemmelsene skal gjøre det enklere å ivareta stedsidentitet og stabilitet i utviklingen, bokvalitet i nye boliger og estetisk utforming.
En stor del av boligområdene i kommunen består av ulike typer småhusbebyggelse. Det er store områder med villabebyggelse og mange områder med tettere småhustypologier som rekkehus og liknende. Småhusområdene skal i det vesentlige bestå som småhusområder. Det tillates fortetting innenfor rammene av kommuneplanens og den enkelte reguleringsplanens bestemmelser. Det er ikke ønskelig å legge til rette for fortetting utover dette gjennom reguleringsplaner for enkelttomter.
Ved transformasjon eller fortetting av småhusområder må det foreligge helt spesielle forhold for å kunne gå utover rammene i arealdelen og andre gjeldende planer. Dette kan være særlig sentral plassering, hensynet til en helhetlig utvikling av et område eller andre tungtveiende samfunnsmessige hensyn. En slik fortetting må også være del av et overordnet grep der planlegging av infrastruktur og arealutnyttelse ses samlet innenfor et naturlig avgrenset område.
I denne revisjonen er bestemmelsen om høyder og utnyttelsesgrad justert for å tydeliggjøre maksimal tillatt høyde, gi større fleksibilitet i utnyttelsesgrad og redusere behovet for dispensasjoner.
