Kunnskapsgrunnlag

4 Dagens situasjon

I dette kapittelet beskriver vi dagens situasjon med fakta og konkrete nøkkeltall. Hvilke eiendommer og bygninger eier eller leier kommunen? Hvordan forvaltes disse eiendommene/arealene? Hvordan har kommunen organisert eiendomsforvaltningen? Det er viktig å ha god oversikt over dette for å kunne avdekke områder som det er nødvendig å endre i fremtiden.

4.1    Kommunens eiendommer

Kommunens samlede eiendomsmasse utgjør en betydelig del av kommunens realverdi. Hovedformålet med kommunal eiendomsforvaltning er å ivareta eksisterende bygg og lokaler for virksomhetene og menneskene som bruker dem, for eksempel elever, ansatte og pleiepasienter. Eiendommene skal bidra til effektiv tjenesteproduksjon og god kommuneøkonomi, redusert belastning på miljøet og likebehandling av brukerne gjennom universell utforming. Hvorvidt innbyggerne har en positiv oppfatning av kommunens tjenesteproduksjon og omdømme, er avhengig av om det er kvalitet i alle ledd. Bygningene med tilhørende utomhusanlegg må være i en slik forfatning og driftes på en slik måte at de støtter opp under den primære tjenesteproduksjonen. Levetiden på bygningsstrukturer er ca. 60 år, mens de tekniske installasjonene har mye kortere levetid, avhengig av typen teknologi. Dersom man prioriterer god drift og godt vedlikehold, kan man forlenge levetiden til byggene, og i motsatt fall, dersom bygningsmassen ikke blir fulgt opp skikkelig, kan man redusere den. Redusert levetid vil igjen ha negativ effekt på kommunens økonomi og mulighet til å levere effektive tjenester.

Kommunens eiendomsportefølje er mangfoldig og består av

• grunneiendommer
• formålsbygg
• omsorgs- og velferdsboliger
• næringseiendommer
• kulturminner
• grøntområder
• infrastruktur

4.1.1 Grunneiendommer

Ifølge «Tomteoversikt for bruk, kjøp og salg av eiendommer»​, som ble behandlet i formannskapet 6. mars 2024, eier Lørenskog kommune ca. 700 grunneiendommer med til sammen ca. 2300 mål tomteareal. 

Kommunen har begrenset med grunneiendommer som ikke er i bruk, og bare en mindre andel av disse tomtene har et utviklingspotensial. Kommunens utviklingstomter – det vil si areal som ikke har en tjenesteytende funksjon i dag, men som har potensial til å dekke fremtidige behov – utgjør til sammen ca. 3 prosent av det totale tomtearealet. Disse tomtene er forskjellige med tanke på når utviklingspotensialet kan realiseres. Ingen av tomtene er per nå regulert og klare for salg dersom Lørenskog kommune skulle ønske å få maksimal profitt på et eventuelt salg.

Kommunen må derfor anskaffe grunneiendommer for å gjennomføre kommunale planer, for eksempel for å dekke tjenestenes behov for fremtidige arealer, fremføring av vei, vann og kloakk og friluftsformål.

Det er prosjektvirksomheten i kommunen som går til anskaffelse av grunneiendommer og inngår utbyggingsavtaler i forbindelse med gjennomføring av prosjekter.

4.1.2 Formålsbygg

Formålsbyggene inneholder lokaler til undervisning, omsorg, helse, kultur, idrett og administrasjon. Eiendomsvirksomheten har ansvar for forvaltningen, driften, vedlikeholdet og utviklingen av kommunens formålsbygg til kommunal tjenesteproduksjon.

4.1.3 Omsorgs- og velferdsboliger

Kommunen skaffer omsorgs- og velferdsboliger ved å kjøpe eller leie boliger i markedet eller ved å utvikle slike boliger i egen regi. Utviklingen av nye boliger ivaretas av prosjektvirksomheten.

Kjøp, forvaltning og tildeling ivaretas i hovedsak av kommunens boligkontor eller flyktningetjenesten.

4.1.4 Næringsbygg eller næringseiendom

Kommunen har få lokaler og eiendommer som eies og leies ut etter forretningsmessige prinsipper. Et lite lokale leies ut til restaurantdrift i Lørenskog hus. Kommunen leier også ut noen kommunale tomter, for eksempel til riggplasser. Dette ivaretas av eiendomsvirksomheten.

4.1.5 Kulturminner

Lørenskog kommune har flere egendefinerte kulturminner og miljøer. Lørenskog kirke er den eneste bygningen i kommunen med fredningsstatus. Kommunen har ingen vedtaksfredede kulturminner. Noen kulturminner er regulert til bevaring.

Kultursektoren har utarbeidet kulturminneplanen, og denne er vedtatt av kommunestyret. Noen reguleringsplaner tar hensyn til kommunens kulturminner, men dette gjelder langt fra alle reguleringsplaner.

4.1.6 Grøntområder

Lørenskog kommune eier mange små og store grøntområder. De opparbeidede grøntområdene i Lørenskog er alt fra parker, badeplasser, idrettsanlegg og uteanlegg ved skoler og andre offentlige bygg til opparbeidede turveistrøk og grønne striper langs vei og utfartsparkeringer. Forvaltingen av disse områdene ivaretas enten av sektor for kultur eller av kommunalteknikk eller eiendomsvirksomheten, som begge ligger under teknisk sektor. Kommunen forvalter også noen områder, for eksempel badeplassen ved Losby, som kommunen ikke eier.

Det største arealet i Lørenskog kommune består av skog og landbruksarealer, som ivaretas av landbrukskontoret. Innbyggerne i Lørenskog har kort vei til grøntområder, både ulike opparbeidede områder og marka.

4.1.7 Infrastruktur

Livsnødvendig infrastruktur er arealkrevende. For eksempel regulerer kommuneplanen et avstandskrav til kommunale vann- og avløpsledninger på minimum 4 meter. Infrastruktur som parkeringsplasser, avfallssug, overvannsanlegg, snødeponi, kollektivtransport og sykkelveier er også funksjoner som skaper behov for eiendommer. Disse eiendommene kan både være private og kommunale. Eiendommene kan også være interessante med tanke på utviklingen av andre kommunale tjenester. Dette betyr at kommunen er avhengig av å utarbeide helhetlige planer som viser behovet for arealer, for at den skal lykkes med kommuneutviklingen.

4.2 Bygningsmassens omfang

Lørenskog kommune disponerer ca. 274 000 kvadratmeter bruttoareal bygningsmasse gjennom eget eierskap av bygg eller innleide arealer. Av dette utgjør formålsbyggene ca. 209 700 kvadratmeter, det vil si ca. 80 formålsbygg. Undervisningsbyggene utgjør over 65 prosent av formålsbyggenes bruksareal, mens helse- og kulturbyggene utgjør drøyt 24 prosent. I tillegg eier kommunen ca. 540 boliger som leies ut gjennom boligkontoret.

4.2.1 Fordelingen av bruttoareal på bygningstyper

Tabellen nedenfor viser bruttoarealene (kvadratmeter) som Lørenskog kommune forvalter. Dette er fordelt på bygningstyper og på hvor mye areal som er eid, innleid og utleid. Kommunale boliger, som boligkontoret forvalter, er ikke inkludert i oversikten.

Per 1. januar 2025 leier Lørenskog kommune totalt 28 960 kvadratmeter arealer. Budsjettet for husleiekostnader i 2025 er 57 400 000 kroner. Fra 1. januar 2025 blir også alle innleiekontrakter forvaltet av eiendomsvirksomheten. Tidligere har noen av kontraktene blitt forvaltet av sektorene selv.

4.2.2 Bygningsmassens tilstand og oppgraderingsbehov

Mot slutten av 2023 gjennomførte Lørenskog kommune en tilstandskartlegging av alle byggene kommunen har et forvaltningsansvar for. Kartleggingen ble utført med kartleggingsverktøyet MultiMap. Boligporteføljen, som ligger under boligkontorets ansvarsområde, ble ikke kartlagt. Figurene videre i dette avsnittet er hentet fra MultiMap-rapporten.

Det som ble kartlagt, var bygningsmassens tekniske tilstand, tilpasningsdyktighet og funksjonelle egnethet.

Teknisk tilstand

Kartleggingen av bygningsmassens tekniske tilstand går ut på å kartlegge hovedkomponenter som varme-, ventilasjons- og sanitærteknikk, elkraft, tele og auto[x2] , andre installasjoner og uteområder.

Disse enkeltkomponentene blir vurdert til en tilstandsgrad mellom 0 til 3.

Figur 7: Forklaring på de forskjellige tilstandsgradene

Funksjonell egnethet

Funksjonell egnethet skal gi en indikasjon på hvor godt egnet bygget er til å møte behovene til dagens brukere.

Komponentene som ble kartlagt under funksjonell egnethet, var avstand/nærhet, virksomhetsrelaterte bygningsmessige og installasjonstekniske forhold, estetikk og trivsel, funksjoner, kapasitet i enheten/etasjen, rommenes størrelse og utforming, enhetens/etasjens planløsning og kommunikasjonsveier i enheten/etasjen.

Kartleggingen ble gjennomført gjennom strukturerte intervjuer med brukere av hvert enkelt bygg.

Tilpasningsdyktighet

Kartleggingen av bygningsmassens tilpasningsdyktighet skal gi et bilde av hvor tilpasningsdyktig byggene er, altså hvor enkelt man kan gjøre endringer i bygget for å dekke et annet behov i fremtiden.

Komponentene som ble kartlagt, var arealmengde per etasje, bredde på kommunikasjonsveier, bygningsbredde, heis, innervegger, mulighet for fri flate (spennvidder), lastekapasitet på dekke, mulighet for hulltagning i dekke, netto etasjehøyde fra overkant gulv til underkant dekke, vertikale sjakter / installasjonsplass, lastekapasitet for bæresystem/fundament og tomteforhold.

Resultatet av kartleggingen av bygningsmassens tekniske tilstand, tilpasningsdyktighet og funksjonelle egnethet kan fremstilles i en levedyktighetsanalyse for hele bygningsporteføljen.

Figur 8: Levedyktighetsanalysen – grafisk fremstilt

Levedyktighetsanalysen gir et bilde av bygningsporteføljen til Lørenskog kommune og viser hvor godt den er rigget for å møte både dagens og morgendagens behov. Det ideelle er at alle byggene er plassert nede i venstre hjørne, og at sirklene er grønne. Dette tilsier at byggene er funksjonelle, tilpasningsdyktige og i god teknisk stand.

Det nest beste alternativet er at byggene er plassert nede i høyre hjørne, som tilsier at byggene er egnet til dagens bruk, men lite tilpasningsdyktige.

Bygg oppe i venstre hjørne er ikke egnet til dagens bruk, men de er tilpasningsdyktige og har potensial til å utnyttes til annen bruk i fremtiden.

Bygg oppe i høyere hjørne er verken egnet til dagens bruk eller tilpasningsdyktige. Hvis byggene er i god teknisk stand, kan man vurdere å bytte brukergruppe i disse byggene, da de kan være bedre egnet til annen bruk. Man kan også vurdere om de skal selges, totalrenoveres eller rives.

Resultater

Gjennomsnittlig tilstandsgrad for Lørenskog kommunes portefølje er som følger:

Figur 9: Tilstandsgrad per type bygg i porteføljen. TT betyr teknisk tilstand. FE betyr funksjonell egnethet. TPD betyr tilpasningsdyktighet.

Dette er et lavere snitt enn gjennomsnittet i sammenlignbare kommuner, som ligger på 1,25 til 1,35.

Noe av grunnen til at tilstandsgraden er så lav, er at Lørenskog kommune har en ung bygningsportefølje, og at det er god kvalitet på byggene som blir utviklet. Kommunen har også prioritert vedlikehold gjennom et vedlikeholdsbudsjett som har vært høyere enn tilsvarende budsjett i for eksempel nabokommunene.

Alle bygg skal ikke ligge på TG 1

Alle bygg skal ikke ha tilstandsgrad 1 eller lavere. Skullerudstua er et slikt eksempel. Dette er et historisk bygg som har en vernegrad som beskytter bygget, slik at det kan beholde sitt historiske preg. Dermed begrenses muligheten for fornying og tilpasninger til dagens standard. Dette bygget kommer aldri til å bli veldig tilpasningsdyktig, det har en svært begrenset funksjonell egnethet, og det er kostbart å holde den tekniske tilstanden ved like. Like fullt må kommunen oppfylle kravene som stilles av bevaringsmyndighetene.

Noen av de samme svakhetene vil spesialbygg ha. Dette er bygg som er designet for å dekke et spesifikt behov, noe som tilsier at byggets tilpasningsdyktighet ikke vil stå sentralt.

Det ovenstående betyr at det er viktig at vi klarer å analysere dataene riktig, og at vi tar de riktige valgene og gjør de riktige prioriteringene både ved hjelp av objektive resultater og ved hjelp av erfaringene og kjennskapen vi har til bygningsmassen.

Oppgraderingsbehov – foreløpige funn

Under kartleggingen av den tekniske tilstanden er kostnadene for oppgraderingen som kreves for å oppnå en tilstandsgrad på 1 – som blir regnet som tilfredsstillende – estimert. Selv om Lørenskogs bygningsmasse har en relativt god tilstandsgrad, er bygningsporteføljen av en slik størrelse at totalsummen for å dekke oppgraderingsbehovet de neste ti årene er estimert til 928 millioner kroner. Dette estimatet kommer i tillegg til den løpende driften av byggene.

En annen faktor som også må vurderes, er om vi skal bruke midler på bygg som ikke er egnet til å møte behovene til dagens brukergruppe, eller som ikke er tilpasningsdyktige, det vil si at de ikke kan endres for å møte andre eller fremtidige behov.  

Figur 10: Estimert kostnad for vedlikehold, basert på tilstandsgrad

4.2.3 Utnyttelse av bygningsmassen

Skoler og barnehager

Den store befolkningsveksten de siste årene har gitt et stort press på barnehage- og skolekapasiteten i Lørenskog kommune. Det har blitt bygd nye barnehager med seks avdelinger hvert år, i tillegg til at flere barnehager har blitt utvidet. Noen skoler har også blir ombygd og utvidet, og nye Fjellhamar skole ble tatt i bruk i 2023.

Per juni 2024 var det 3731 elever på barneskolene i Lørenskog kommune. Disse skolene utgjorde til sammen 61 933 kvadratmeter, noe som tilsvarer et gjennomsnitt på 17 kvadratmeter per elev. Elevtallet på skolen vil øke i årene fremover.

Når det gjelder ungdomsskolene, fordeles totalt 25 574 kvadratmeter på 1522 elever per juni 2024. Dette gir et snitt på 17 kvadratmeter per elev.

Per juni var det 1796 barnehagebarn fordelt på til sammen 25 190 kvadratmeter. Dette gir et snitt på 14 kvadratmeter per barn.

Sykehjemsplasser og omsorgsboliger

Eldrebølgen treffer Lørenskog kommune på samme måte som i alle andre kommuner i Norge. Helsebyggene har per 2024 sprengt kapasitet, og kommunen har et stort behov for KAD-plasser. Det er utfordringer med overliggerdøgn på Akershus universitetssykehus. Fremover vil det være behov for å se på mulighetene for at eldre innbyggere kan bo hjemme så lenge som mulig. Boligplanen som ble vedtatt i kommunestyret i juni 2024, beskriver denne situasjonen og hva som må prioriteres de neste årene.

Utleieboliger

Lørenskog kommune har ca. 540 kommunale utleieboliger som varierer fra ettromsleiligheter til større eneboliger. Størsteparten av porteføljen er toromsleiligheter. Ventelistene er lange og har økt de siste årene. Dette fører til at det ikke er tomgangsleie på boligene, med unntak av de tilfellene der det er behov for oppussing mellom to leietakere.

4.3     Kommunens eiendomsorganisasjon

NOU 2004: 22 Velholdte bygninger gir mer til alle identifiserer kriterier for god eiendomsforvaltning. Ifølge kriteriene bør det foreligge overordnede, politisk bestemte mål og et rasjonelt system for planleggingen og styringen av eiendomsforvaltningen. I tillegg må organiseringen av eiendomsforvaltningen være hensiktsmessig. God eiendomsforvaltning innebærer blant annet

• å jobbe etter planer og strategier
• å tydeliggjøre roller, ansvar og oppgavefordeling
• å fremskaffe tilstrekkelig og riktig kompetanse og kapasitet

Lørenskog kommunes samlede eiendomsforvaltning ivaretas hovedsakelig i teknisk sektor gjennom eiendomsvirksomheten og prosjektvirksomheten. I tillegg er både sektor for kultur og boligkontoret (under sektor for helse, omsorg og mestring) involvert i ulike former for eiendomsforvaltning.

Figur 11: Organisasjonskart for Lørenskog kommune

Organisasjonskartet viser hvordan Lørenskog kommune er organisert. Boksene som er markert med rød ring, er involvert i en eller annen grad når det gjelder utbyggingsavtaler, grunneiendom og eiendomsforvaltning. Boligkontoret er organisert under tjenester i hjemmet i sektor for helse, omsorg og mestring. Sykehjemmene leier ut lokaler til frisører og fotterapeuter. Skole og barnehage leier ut lokaler til ulike arrangementer. Avdelingen infrastruktur under info, forvaltning og teknologi er også en viktig aktør tilknyttet eiendomsforvaltning.

I tillegg kommer landbrukskontoret, som er interkommunalt. Det håndterer skogbruks- og landbrukseiendommene til kommunen.

4.3.1 Status for eiendomsforvaltningen i Lørenskog kommune

Mellom oktober 2022 og januar 2023 engasjerte Lørenskog kommune konsulentselskapet HRP for å kartlegge og vurdere prosessene knyttet til arbeidet med utbyggingsavtaler og grunneieravtaler. Lørenskog kommune ønsket også en vurdering av om det er behov for å samle denne kompetansen med annen kompetanse under teknisk sektor og hos kommuneadvokaten, og forslag til anbefalt organisering .

Kommunen ønsket også at konsulentselskapet skulle gå gjennom ansvaret og rollefordelingen internt og undersøke om kommunen følger en helhetlig forvaltningspraksis, og om den har oversikt over inngåtte avtaler og følger opp inngåtte avtaler på en enhetlig måte.

Videre vurderte selskapet om det var behov for en ny organisering. Dette innebar blant annet å vurdere en mulig samling av fagkompetanse, utarbeide alternative løsninger og innhente eksempler på beste praksis i andre relevante og sammenlignbare kommuner. I tillegg vurderte de behovet for kapasitet og kompetanse. Deler av eiendomsforvaltningsoppgavene ble også kartlagt og vurdert.

HRPs hovedfunn, som er beskrevet i selskapets rapport, var at arbeidet med utbyggingsavtalene i utgangspunktet er riktig organisert, men at rollene og ansvaret på eiendomsområdet ivaretas av mange ulike aktører, både i teknisk sektor, i kultursektoren og hos kommuneadvokaten. Grunnavtaler håndteres også i mange tilfeller av innleide konsulenter, enten via rammeavtaler eller på prosjektbasis. Dette gjelder kjøp og salg av eiendom, innleie og utleie av grunneiendom og innleie og utleie av bygninger samt rettighetserverv.

Ifølge HRPs rapport mangler Lørenskog kommune en fullstendig oversikt over hvem som til enhver tid disponerer arealer, og hvem som inngår forpliktende avtaler om kommunens grunneiendommer. Funnene i rapporten tyder på at kommunen verken følger en helhetlig praksis på området, har oversikt over inngåtte avtaler eller følger opp inngåtte avtaler på en enhetlig måte. 

Konsekvensene av dette kan være

• at den interne ressursbruken for å finne frem til rette vedkommende er unødvendig stor, avhengig av behov
• at det blir mye «ballkasting» når det dukker opp nye behov som ikke har vært definert før
• at det ikke finnes noen oversikt over arealdisponeringen i kommunen
• at kommunens arealer ikke disponeres på en optimal måte
• at kvaliteten på inngåtte avtaler blir lavere på grunn av manglende kompetanse
• at det er risiko for økonomiske og rettighetsmessige tap som følge av manglende kompetanse og oversikt
• at det er risiko for at flere planlegger bruk av de samme arealene

4.3.2  Dagens organisering av eiendomsvirksomheten

Eiendomsvirksomheten er organisert i teknisk sektor. Virksomheten har en tradisjonell organisering og har vært organisert slik de senere årene.

Figur 12: Organisasjonskart for eiendomsvirksomheten

Totalt antall årsverk ved begynnelsen av 2025 var 106 (avrundet). Disse fordeler seg slik:  

 Eiendomsvirksomheten består av tre avdelinger i tillegg til en forvaltningsenhet med ulike stabsfunksjoner.

Drift: Driftsavdelingen ivaretar det operative drifts- og eieransvaret av bygningsmassen til Lørenskog kommune. Driftsavdelingen er eiendomsvirksomhetens kontaktpunkt overfor brukere og virksomhetsledere i kommunale bygninger.

 For å ivareta driften på en god måte er avdelingen fra 2025 organisert og delt inn i to distrikter med hver sin portefølje av kommunale bygg i Lørenskog kommune.

I tillegg har driftsavdelingen noen fagpersoner som rapporterer direkte til driftssjefen.

Renhold: Renholdsavdelingen har ansvar for renholdet av de kommunale bygningene.

For å ivareta det daglige renholdet er avdelingen delt inn i tre distrikter med hver sin portefølje av kommunale bygg.

Utvikling og vedlikehold: Utviklings- og vedlikeholdsavdelingen er eiendomsvirksomhetens kontaktpunkt og deltaker i alle investeringsprosjekter som gjelder kommunale bygninger. Avdelingen ivaretar vedlikeholdsplanlegging og gjennomføring av alle vedlikeholdstiltak på kommunale bygg. 

Forvaltning: Eiendomsforvalterrollen ligger i forvaltningsenheten. Forvaltningsenheten skal være utadrettet og ivareta kommunens eiendomsstrategi, arealeffektivisering, forsikringer og energistrategi. I tillegg skal den drive med informasjonsarbeid, virksomhetsstyring, økonomioppfølging og utarbeiding og oppfølging av eiendomsvirksomhetens virksomhetsplan og andre overordnede strategier.

Forvaltningsenheten er i tillegg en støttefunksjon for de operative avdelingene i eiendomsvirksomheten. En del av den klassiske eiendomsforvalterrollen blir i dag håndtert fra driftsavdelingen.

4.3.3 Nøkkeltall for Lørenskog kommunes forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling av bygninger

Økonomi 2025

Forsikringsverdi bygningsmassen: 8,7 milliarder kroner 

Driftsbudsjett: 265,3 millioner kroner 

Driftsbudsjettet fordeler seg på seks hovedposter, og flere av disse er direkte knyttet til de arealene (kvadratmeter) som eiendomsvirksomheten forvalter.

Figur 13: Fordeling av driftsutgifter 2025

I økonomiplanen for 2025–2028 er det satt av investeringsmidler til utvikling og bygging av arealer.

De ulike sektorene melder inn behov for å anskaffe nye arealer eller for å utvide eller utvikle eksisterende arealer, og disse behovene blir prioritert og lagt inn i investeringsplanen når økonomiplanen behandles.

I perspektivmeldingen for perioden 2025–2028 vedtok kommunestyret å redusere det årlige investeringstaket til 275 millioner kroner. Tallene i tabellen ovenfor er investeringer som er vedtatt i økonomiplanen for perioden 2025–2028, og gjelder bygg og eiendommer.

Arealer per driftsoperatør/driftstekniker

Det gjennomsnittlige bygningsarealet per driftsoperatør/driftsteknikker er ca. 12 400 kvadratmeter. Dette viser at hver driftstekniker har om lag et like stort ansvarsområde som driftsteknikere i kommuner av samme størrelse som Lørenskog. Men det er vesentlig lavere enn i privat sektor. Kommunene, som både er eiere og brukere av bygningene, bruker generelt et (mye) høyere antall timer på tjenester til brukerne og har et mindre standardisert og sentralisert opplegg for eiendomsdriften. Her ligger det potensial for gevinstrealisering.

Arealer per renholder

Det gjennomsnittlige arealet per renholder er ca. 3800 kvadratmeter. Kartlegginger HRP har gjort i andre kommuner, indikerer at ca. 3000 kvadratmeter renholdt areal er et gjennomsnitt. I Lørenskog ligger gjennomsnittet godt over dette, og det gjenspeiles i renholdskostnader på 160–170 kroner per kvadratmeter per år, som er noe lavere enn gjennomsnittet for en portefølje av kommunale formålsbygg. Det er stor intern variasjon i kostnadene mellom bygningstyper, og kontorer, skoler og idrettshaller ligger ofte mye lavere enn for eksempel sykehjem og barnehager, som har en mer intensiv drift og et større behov for renhold.

Figur 15: Årlig utvikling av areal per ansatt i drift og renhold (antall ansatte omfatter også ledelsen i de to avdelingene)

Driftspersonalet har hatt en økning på 64 prosent i kvadratmeter per årsverk fra 2013 til 2024, mens renhold har hatt en økning på 59 prosent i kvadratmeter per årsverk.

Vedlikehold

Bevilgningene til vedlikehold har vært noe varierende de siste årene. I årene 2021–2023 ble det bokført henholdsvis 219, 166 og 178 kroner per kvadratmeter per år. Dette er noe mer enn gjennomsnittet i norske kommuner, men ikke tilstrekkelig til å opprettholde en god teknisk tilstand over tid. Norsk Kommunalteknisk Forening har gjennomført en kartlegging og vurdering av behovet i kommunenes bygningsmasser og anbefaler 200 kroner per kvadratmeter ekskludert merverdiavgift som et bærekraftig nivå for verdibevarende vedlikehold over tid (jf. også punkt 4.4.2).

Forbruk per kvadratmeter formålsbygg

Figuren nedenfor viser at Lørenskog kommune har ligget ganske jevnt når det gjelder renhold og vedlikehold per kvadratmeter i perioden. Driftskostnadene har variert og også økt de siste årene. Foreløpig foreligger det ikke KOSTRA-tall for 2024.

Økningen i driftskostnader i 2022 skyldtes i stor grad høye energikostnader.

Figur 16: Areal formålsbygg – prosentvis endring i forbruk per kvadratmeter

4.4 Sammenligning med andre kommuner

Sammenligninger med andre kommuner kan gi oss en forståelse av blant annet omfanget av eiendomsvirksomheten, arealbruken og organiseringen og gjøre det mulig å vurdere om det finnes et potensial for forbedring eller gevinstrealisering ved å hente kunnskap og erfaringer fra andre kommuner.

Forskjellene mellom kommuner når det gjelder blant annet befolkningsstørrelse, geografi, økonomisk situasjon og sentralitet, betyr at vi ikke kan sette opp konkrete mål basert på nøkkeltall om eiendomsmasse og kostnadsnivå. Det vi derimot kan undersøke, er om noen kommuner har løsninger som Lørenskog kommune kan ha nytte av å se på.

4.4.1 Bygningsmassens omfang

For å kunne sammenligne med andre kommuner har vi sammenstilt en oversikt over bygningsmassen for hver av de største sektorene.

Tabellen nedenfor viser bygningsmassen i kvadratmeter per innbygger i Lørenskog sammenlignet med gjennomsnittet blant kommunene i Norge.

Lørenskog har 7 prosent mindre bygningsmasse per innbygger enn det nasjonale gjennomsnittet. Det er normalt for så store kommuner som Lørenskog, men Lørenskog har relativt mye areal innenfor skole og barnehage. Dette henger sammen med at kommunen har et forholdsmessig høyt antall barnehage- og skolebarn. Videre er det tydelig at omfanget av idrettsbygninger er betydelig større enn landsgjennomsnittet.

Antallet kommunalt disponerte boliger er 643 fordelt på 540 velferdsboliger og 103 omsorgsboliger. Dette tilsvarer 13 boliger per 1000 innbyggere, noe mindre enn landsgjennomsnittet som er 15–17 boliger per 1000 innbyggere. Lørenskog har noe mer enn halvparten så mange kvadratmeter boligmasse per innbygger som landsgjennomsnittet, dels fordi kommunen har færre boliger, dels fordi omfanget av eneboliger og store boliger er relativt lavt i Lørenskog.

Landsgjennomsnittet består av kommuner som det ikke er relevant å sammenligne med Lørenskog. Kommunen har derfor sammenlignet utvalgte bygningstyper med tilsvarende bygningstyper i et utvalg kommuner som det kan være naturlig å sammenligne med Lørenskog.

Tabellen nedenfor viser kommunenes rapportering om formålsbygninger som de bruker i sin egen virksomhet, i KOSTRA. Tallene er litt lavere enn i tabellen som sammenligner med landsgjennomsnittet, da bygninger som brukes av andre enn kommunene selv, er utelatt.

Tabellen viser at Lørenskog driver forholdsvis arealeffektivt sammenlignet med gjennomsnittet av kommunene. Moss, som er kjent for effektiv arealutnyttelse, rapporter 10–20 prosent mindre areal per innbygger enn Lørenskog, så det er realistisk å anta at bygningsmassen kan utnyttes enda mer effektivt.

4.4.2 Kostnader til forvaltning, drift og vedlikehold

FDV-kostnader er kostnader til forvaltning, drift og vedlikehold av bygningsmassen og uteområdene på tomten.

Tabellen nedenfor viser FDV-kostnadene for de tre siste årene sammenlignet med tilsvarende kostnader i noen kommuner som det kan være naturlig å sammenligne med Lørenskog.

Tabellen viser at Lørenskog i treårsperioden brukte vesentlig mer enn gjennomsnittet av kommunene på vedlikehold. Lørenskog kommune brukte i gjennomsnitt 187 kroner per kvadratmeter, mot ca. 120 kroner per kvadratmeter i gjennomsnitt for alle kommunene i den samme perioden (2021–2023).

Norsk Kommunalteknisk Forening har gjennomført en kartlegging og vurdering av behovet i kommunenes bygningsmasser og anbefaler 200 kroner per kvadratmeter ekskludert merverdiavgift som et bærekraftig nivå for verdibevarende vedlikehold over tid. Norsk Kommunalteknisk Forening benytter KOSTRAs definisjon av vedlikehold, som er basert på NS 3454:2000 Livssykluskostnader for byggverk. Vedlikehold skal i henhold til god kommunal regnskapsskikk finansieres av driftsmidler. Det er viktig å huske på at investeringsprosjekter i eksisterende bygningsmasse (ombygging, oppgradering med mer) også vil omfatte en del vedlikehold, slik at den samlede innsatsen er større enn det som vises i driftsregnskapet.  

Til eiendomsdrift samlet brukte Lørenskog i 2021 og 2022 litt mer enn gjennomsnittet av kommunene og i 2023 noe mindre.

Kostnadene til eiendomsdrift omfatter også kostnader til renhold og energi. Renholdskostnadene er holdt på omtrent samme nivå gjennom perioden og har gradvis blitt lavere enn gjennomsnittet i en periode med høy lønns- og prisvekst.

Energikostnadene i Lørenskog lå på gjennomsnittet i 2021, var høyere i 2022 og vesentlig lavere i 2023. Undersøkelser viser at kommunene i sammenligningsgrunnlaget har store variasjoner i energipriser og i forbruk. KOSTRA-tallene tar ikke hensyn til dagskorrigert energibruk, og det er viktig å ta med i vurderingen at innlandskommuner og kystkommuner har forskjellige utgangspunkt, noe som også gjelder kommuner med egenprodusert energi.  

4.4.3 Vedlikeholds- og tilstandsnivå

En rekke kommuner har gjennomført en overordnet kartlegging av hele eiendomsporteføljen for å få en lik og samtidig informasjon om status. Lørenskog kommune gjennomførte sin kartlegging i 2023. Dette er nærmere omtalt i punkt 2.1.8. I kartleggingen så kommunen nærmere på bygningsmassens tekniske tilstand, tilpasningsdyktighet og funksjonelle egnethet. En rekke komponenter ble kartlagt og vurdert med en tilstandsgrad mellom 0 og 3 hvor 0 er best.

Tabellen ovenfor gir en oversikt over den arealvektede tekniske tilstanden i kommunale porteføljer hvor det nylig er gjort kartlegginger etter samme metodikk som i Lørenskog.

Vi ser at Lørenskogs portefølje antas å være i bedre stand enn porteføljen i de andre kommunene. Dette skyldes blant annet at Lørenskog har vokst raskt og har en relativt ung bygningsmasse som ikke er preget av bruk over lang tid.

Askers bygningsmasse har om lag samme tilstand som Lørenskogs. Asker forklarer den gode tilstanden på samme måte som Lørenskog: På grunn av rask vekst har det blitt bygd mye nytt, og mye av bygningsmassen har derfor ikke rukket å forvitre.

Drammen kommune har en stor portefølje med god tilstand og vesentlig høyere gjennomsnittsalder. Drammen har i mer enn 25 år hatt en husleieordning som har sikret regelmessig og forutsigbart vedlikehold over tid.

Nordre Follo er en sammenslåing av Ski og Oppegård. Disse kommunene, spesielt Oppegård, har ikke prioritert like mye til vedlikehold. Her er det flere bygninger som har forfalt raskere enn i de andre kommunene i sammenligningsgrunnlaget.