Kunnskapsgrunnlag

5 Innsatsområder

Arbeidet med kunnskapsgrunnlaget startet med å identifisere rammebetingelser, som så dannet utgangspunkt for identifiseringen av et utfordringsbilde og et mulighetsbilde. Dette ble gjort gjennom

å kartlegge bygningsmassen og tomtene som kommunen eier og leier
å avklare behovene for god tjenesteproduksjon i de forskjellige sektorene
å gjennomføre en rekke workshoper med bred medvirkning og ulikt fokus
å undersøke hva andre kommuner gjør

Identifiseringen av et utfordringsbilde har også gitt Lørenskog kommune et bilde av hvor kommunen bør rette innsatsen når det gjelder eiendomsforvaltning i tiden fremover. Bakgrunnen for de foreslåtte innsatsområdene beskrives i dette kapittelet, mens innsatsområdene vil bli nærmere beskrevet med klare mål og føringer i eiendomsstrategien.

Foreslåtte innsatsområder:

helhetlig eierskap, koordinering og styring
effektiv organisering basert på riktig kompetanse og bruk av teknologi
by- og stedsutvikling gjennom kommunens rolle som grunneier og eiendomsforvalter
verdibevarende eiendomsforvaltning
bærekraftig arealutnyttelse

5.1 Helhetlig eierskap, koordinering og styring

I dette punktet ser vi nærmere på helhetlig eierskap, koordinering og styring i eiendomsforvaltningen i Lørenskog kommune. Vi utforsker de ulike fasene i eiendommenes livssyklus og fremhever hvor viktig det er med en strategisk tilnærming for å oppnå bærekraftig og effektiv eiendomsutnyttelse. Med eiendom menes både grunneiendommer og bygninger. Vi søker å vise hvordan kommunens eiendomsmasse kan forvaltes og utvikles i tråd med langsiktige behov, både gjennom bedre arealutnyttelse og gjennom en nøye vurdering av hvilke bygninger som skal beholdes, utvikles til nye formål eller avhendes. Sentrale fokusområder inkluderer bærekraft, tilrettelegging for sambruk av lokaler og utvikling av en tydelig porteføljestyring.

5.1.1 Eiendomsforvaltningens omfang og funksjoner

Eiendomsforvaltningen omfatter alle faser i livssyklusen: anskaffelse, forvaltning, drift, vedlikehold, utvikling, avhending og rivning/gjenbruk/deponering. Det er derfor viktig at lovpålagte krav og avtalte forventninger mellom eier, forvalter og bruker blir ivaretatt.

For å synliggjøre hvordan denne livssyklusen henger sammen, er det utarbeidet en modell for en helhetlig eiendomsprosess.

Figur 21: Helhetlig eiendomsprosess HRP

Når et behov er avdekket, er det nødvendig å undersøke om behovet kan dekkes uten nytt areal. Dersom behovet krever nye arealer, kan det muligens løses innenfor arealer kommunen disponerer, for eksempel gjennom ombruk, sambruk eller tjenestedesign. Det er viktig å vurdere dette for å ha en så bærekraftig arealforvaltning som mulig. Dersom det er nødvendig med nye arealer, må det vurderes om disse skal kjøpes, leies, utvikles eller om det må bygges nytt.

Så snart kommunen har arealer på plass, går disse inn i ordinær forvaltning med drift, vedlikehold og utvikling i eiendomsvirksomheten, og dermed vil de belaste virksomhetens driftsbudsjett. Levetiden på bygningsstrukturer er ca. 60 år, mens de tekniske installasjonene har betydelig kortere levetid, avhengig av typen teknologi.

Det er nødvendig å vurdere konkrete bygg og avgjøre om kommunen skal satse videre på disse, avhende dem eller utvikle dem til nye formål. Langsiktige og strategiske vurderinger av fremtidige behov er viktige for å sikre at kommunen har den riktige porteføljen av bygg til enhver tid.

5.1.2 Bærekraftig eiendomsforvaltning

Et faglig godt vedlikehold er et vesentlig bidrag til et bærekraftig samfunn og lavere miljøbelastning. Tilpasningsdyktige bygninger som forvaltes effektivt med hensyn til arealutnyttelsen, bidrar samtidig til å redusere behovet for bygging og rivning og dermed også til å redusere miljøbelastningen. Effektiv arealutnyttelse bidrar til å redusere miljøbelastningen ved å redusere det totale behovet for bygningsarealer.

I Lørenskog kommune har vi startet arbeidet med å utnytte eksisterende arealer bedre, og vi har videreutviklet modellen for en helhetlig arealbehovsprosess for å synliggjøre dette enda bedre.

Figur 22: Helhetlig arealbehovsprosess

I denne prosessen er målet å planlegge i lang tid fremover ved å ta utgangspunkt i de ulike sektorenes strategier og planer for å dekke fremtidige behov.

Tilrettelegging og sambruk av kommunale lokaler

Et av temaene som ble tatt opp og fremhevet i de ovennevnte workshopene, var at Lørenskog kommune mangler en strategi for å få merverdi ut av den eksisterende bygningsmassen. I en tid hvor den økonomiske situasjonen er krevende, vil dette være desto viktigere.

Mange har behov for tilgang til lokaler som kan leies eller lånes til forskjellige formål. Et av satsingsområdene i kommuneplanen er at Lørenskog skal være et trygt og levende lokalsamfunn der folk vil jobbe, leve og bo. Det innebærer at vi blant annet bør legge til rette for at innbyggerne har tilgang til lokale møteplasser.

Mange av kommunens lokaler brukes i dag av lokale idrettslag, foreninger og andre store deler av døgnet. Eksempler på bygg som er i bruk om ettermiddager, kvelder og i helger, er Lørenskog hus (øvinger) og flere av kommunens svømmehaller (svømmekurs). Det er også stor aktivitet på mange av kommunens skoler, mens andre lokaler står tomme.

I dag administreres utlån og utleie av lokalene av ulike avdelinger. Det finnes ingen felles oversikt over hvilke lokaler som kan benyttes, eller hvilke som er ledige. Med mange ulike administratorer og systemer er det krevende å få en fullstendig oversikt.

Når kommunen tilrettelegger for merbruk av lokaler, er det viktig å være klar over at dette kan føre til økte drifts- og vedlikeholdskostnader. I noen tilfeller vil det også være behov for investeringsmidler for å tilpasse bygget til merbruk. Det blir større slitasje på de eksisterende arealene, men det vil også utsette eller fjerne behovet for å bygge nytt. Dette vil – i et helhetlig økonomisk og miljømessig perspektiv – være positivt.

Kommunen må også vurdere hvilke bygg som skal utnyttes når den åpner opp for merbruk. Enkelte bygg egner seg bedre til merbruk enn andre. Det er også viktig å tenke på riktig merbruk, altså velge ut de lokalene som egner seg til den aktuelle aktiviteten. På denne måten kan kommunen både legge til rette for at brukerne får best mulig lokaler, og sørge for at kommunens ressurser brukes på en hensiktsmessig måte. Det er for eksempel ofte mer hensiktsmessig at ett bygg får et merforbruk på 100 prosent enn at tre bygg får et merforbruk på 33 prosent hver.

5.1.3 Porteføljestyring, utvikling og avhending

I Lørenskog kommune er det kun en mindre del av arealet som er bebygd. Resterende areal er beskyttet mot utvikling med tydelige føringer om at markagrensen ikke skal endres. Med stadig økende befolkningsvekst er mangelen på egnede arealer til forskjellige behov en utfordring.

I NOU2004: 22 Velholdte bygninger gir mer til alle trekkes det frem en rekke kriterier og delkriterier for god eiendomsforvaltning. Ifølge et av delkriteriene handler god eiendomsforvaltning om målrettet utvikling av en eiendoms kvaliteter. Lørenskog kommune bør, ved siden av å kjøpe ny eiendom, drive med målrettet utvikling av kommunens eksisterende eiendom for å dekke morgendagens behov.

Et annet tema som ble belyst i de ovennevnte workshopene, spesielt workshopen som handlet om eiendomsutvikling, var behovet for en plan for eiendomsutvikling og ‑avhending. Dette er noe Lørenskog kommune ikke har i dag.

I workshopene kom det frem at det er behov for en strategi eller retning for utviklingen og avhendingen av kommunenes eiendomsmasse, både på porteføljenivå og for enkeltbygg og -tomter, eventuelt også for de ulike sektorenes primærbygningsmasse. Med en slik strategi kan kommunen få mer ut av eksisterende eiendom, få ut verdiene ved eventuelle avhendinger og posisjonere seg riktig for å møte morgendagens behov.

Når det gjelder kommunens evne til å møte morgendagens behov, ble muligheten til å samarbeide med private aktører også et tema. En slik fremgangsmåte, som ikke har blitt brukt så mye tidligere, er noe vi bør se nærmere på i fremtiden.

Deltakerne i workshopene diskuterte også et annet tema som handler om å få mest mulig ut av eiendomsporteføljen, og som eventuelt kan knyttes til en plan for eiendomsutvikling og ‑avhending, nemlig muligheten for å bytte tomter med andre aktører (makeskifte). Målet med et slikt bytte vil være å konsolidere kommunens tomtebank der behovet er i dag og i fremtiden.

5.2 Effektiv organisering basert på riktig kompetanse og bruk av teknologi

5.2.1 Organisasjon

Organiseringen av eiendomsforvaltningen bør ta utgangspunkt i rollene eier, forvalter og bruker av eiendommen. Disse rollene har ulike funksjoner og ulikt ansvar for eiendommen, hverandre og omgivelsene.

Figur 23: Roller og nivåer i eiendomsforvaltningen (Kilde: NOU 2004: 22, s. 30)

Eier

Eierrollen ivaretar eiendomsretten og de strategiske funksjonene. Når det gjelder kommunale eiendommer, er kommunestyret ansvarlig eier og ivaretar eierrollen og eieransvaret på et overordnet nivå.

Forvalter

Forvalterrollen har primært ansvar for den løpende driften og vedlikeholdet av bygninger og grunneiendom. Forvaltning innebærer også å ivareta andre funksjoner på vegne av eier og følge opp eiers plikter og rettigheter.

Bruker

Brukerrollen ivaretas av vedkommende brukervirksomhet på stedet. Kommunestyret vil derfor kombinere rollene som eier og bruker på et overordnet, strategisk og økonomisk nivå og ha det overordnede ansvaret som følger med begge rollene.

For å illustrere dette mer konkret tar vi utgangspunkt i en modell utarbeidet av Multiconsult:

Figur 24: Tre nivåer for organisering av eiendomsforvaltningen Multiconsult

Det øverste strategiske nivået handler om eierskap og eiendomsutvikling. Eierskapet ligger hos politikerne og utøves via de overordnede kommunale planene. Den øverste ledelsen i eiendomsvirksomheten ivaretar de løpende strategiske vurderingene og beslutningene etter delegasjon fra kommunedirektøren. Kjernevirksomhetens behov er utgangspunktet for det kommunale eierskapet av bygninger. På dette nivået ligger også porteføljestyringen, og her tas de strategiske valgene for organisasjonen gjennom eiendomsstrategien.

I Lørenskog kommune er det kommunestyret som har eieransvaret på overordnet nivå.

Det taktiske nivået handler om styring og kontroll og håndteres av eiendomsforvaltere. Her utføres arbeid som arealutnyttelse, benchmarking mot andre og planarbeid (utarbeiding av utviklings-, vedlikeholds- og investeringsplaner). På det taktiske nivået er det viktig å skille mellom eiendomsforvaltningen og ansvaret for å utarbeide og iverksette vedlikeholdsplaner på den ene siden og selve utførelsen av vedlikeholdsplanene på den andre siden. Sistnevnte bør ivaretas av ressurser med spesialisert prosjektkompetanse, og disse befinner seg som oftest i en egen prosjektorganisasjon.

I dag blir forvalterrollen ivaretatt av flere avdelinger og virksomheter i Lørenskog kommune. Det er eiendomsavdelingen i teknisk sektor som har ansvar for driften og forvaltningen av kommunale formålsbygg. Boligkontoret, som hører under sektor for helse, omsorg og mestring, ivaretar forvalteransvaret for boliger under kommunens eie. Organisasjonskartet i punkt 4.3 gir en detaljert oversikt over sektorer og virksomheter som ivaretar eiendomsforvaltningen.

Forvaltningsansvaret for grunneiendom blir ivaretatt av eiendomsvirksomheten og kommunalteknikk, som ligger under teknisk sektor, og park, idrett og friluftsliv, som ligger under kultursektoren.

For å få en mer effektiv og robust eiendomsforvaltning og et bedre grep om grunneierrollen vil det i tiden fremover være nødvendig å se på organiseringen.

Det er også et uttrykt ønske at en helhetlig arealbehovsprosess skal implementeres. Per i dag er ikke organisasjonen rigget for å håndtere denne prosessen, verken når det gjelder samlet kompetanse eller ressurser.

Det operative nivået handler om daglig drift, lovpålagte oppgaver, serviceoppgaver og løpende vedlikehold. Her er også den største brukerkontakten mellom forvalterorganisasjonen og brukerne. Det operative nivået har leverandører og drifts- og vedlikeholdspersonale.

Grunneierrollen og arealforvaltningsfunksjonen håndteres av flere sektorer og avdelinger i kommunen, men uten at ansvarsfordelingen og koordineringen mellom dem er tydeliggjort. I denne sammenhengen er det viktig å skille mellom kommunens grunneierfunksjon, altså den eller de som har ansvaret for grunneierrollen, og den mer klassiske eiendomsforvalterfunksjonen. Eiendomsvirksomheten bør styrke forvaltningen av både grunneiendommer og bygg med nye eller justerte funksjoner og etablere en tydelig grunneierrolle og grunneierfunksjon.

Utredninger og anbefalinger blir i hovedsak utført av teknisk sektor med ressurser fra prosjekt- og eiendomsvirksomheten, men det settes også i gang utredninger av behov for eiendom og konkrete forslag til løsning i andre sektorer (jf. boligplanutvalget, skole- og barnehageutbyggingen).

I workshopene som ble gjennomført våren 2024, ble det påpekt at det er usikkerhet om hvilke oppgaver som faller under eiendomsforvaltningen, og at dette er en svakhet i organisasjonen. Videre ble det slått fast at det er viktig å tydeliggjøre hva eiendomsforvaltningen innebærer, og å avklare de ulike rollene.

Fragmenteringen av eiendomsforvaltningsoppgavene ble også trukket frem som en utfordring i HRPs rapport om eiendomsforvaltning og grunneierrollen i Lørenskog kommune.

Lørenskog pensjonskasse eier noen sentrale bygg som Lørenskog kommune leier og har forvaltningsansvaret for.

I dag er eiendomsvirksomheten organisert på en tradisjonell måte, men endringene som kommunen har gått gjennom de siste årene, og som vil fortsette i takt med befolkningsveksten, vil skape nye forventninger og krav, og Lørenskog kommune må utvikle seg i tråd med disse. For å kunne møte nye behov på en effektiv måte er det nødvendig å se på hvordan hele eiendomsvirksomheten er organisert, og på funksjoner som i dag ivaretas av andre sektorer eller virksomheter. Lørenskog kommune har frem til nå ikke hatt et tydelig skille mellom strategiske, taktiske og operative roller og oppgaver. Særlig de strategiske og taktiske nivåene har vært nedprioritert, blant annet på grunn av operative oppgaver, ad hoc-oppgaver og brannslokning.

5.2.2 Kompetanse

Fremover vil det være viktig for Lørenskog kommune å ha taktisk og strategisk kompetanse innenfor eiendomsforvaltning i tillegg til den operative kompetansen som allerede finnes i eiendomsvirksomheten. I punkt 5.2.1 pekte vi på at det er uklarheter i skillet mellom de strategiske og taktiske nivåene, både med tanke på arbeidsoppgaver og ansvarsområder, og dette gjenspeiles også i kompetansegapet som finnes på disse nivåene.

Lørenskog kommune har en mangfoldig eiendomsportefølje som forvaltes av eiendomsvirksomheten. Kravene om mer effektiv bruk av arealene vil føre til at porteføljestyring blir enda viktigere i årene fremover. For å gjøre de riktige vurderingene i alle stegene i «behovstrappa» i den helhetlige arealbehovsprosessen (jf. figur 17) kreves det riktig kompetanse og muligens en annen organisering eller et tettere samarbeid med miljøer som har hele eller deler av denne kompetansen.

Innenfor eiendomsforvaltningen vil det være behov for å styrke kompetansen og samle ressurser fremover. I punkt 4.3 peker vi på at det er flere sektorer og virksomheter som har ansvar for deler av eiendomsforvaltningen. Dette fører til at kommunen ikke har den helhetlige og effektive eiendomsforvaltningen som den bør etterstrebe for å sikre god økonomisk bærekraft, effektivitet og riktig tjenestenivå.

Eiendomsvirksomheten er, som nevnt i punkt 4.3.2, en tradisjonell organisasjon. Dette betyr at kommunen har god kompetanse når det gjelder driften og forvaltningen av bygningsmassen. For å møte kravene til effektiv eiendomsforvaltning, drift og utvikling i årene fremover vil det imidlertid være behov for ny og oppgradert kompetanse i alle avdelinger i eiendomsvirksomheten. Det vil med andre ord være viktig at organisasjonens medarbeidere får tilbud om kompetanseheving og utvikling.

En driftssentral vil kunne håndtere et toppsystem for overvåking av for eksempel energi, adgangskontroll, inneklima, bruk av bygg og brannsikkerhet. Dette vil redusere oppgavene ute på det enkelte bygg, og det vil være rom for å benytte ressursene til andre oppgaver. Dette vil kreve at organisasjonen får ny kompetanse innenfor automasjon, systemforståelse og feilsøking. I fremtiden vil det komme flere krav til kompetanse som ikke finnes i dag, men som eiendomsforvaltningen må levere på.

På renholdsområdet er det stadig utvikling i robotteknologien, noe som vil kreve mer teknologikompetanse blant renholderne. Når det gjelder opplæring av renholdsarbeidere, er e-læring og praktisk opplæring i byggene stadig mer vanlig, og den klassiske klasseromsopplæringen er på vei ut. I Lørenskog kommune vokser andelen fagbrevopplærte stadig. Med fagskoleutdannet personale er kommunen bedre rustet for fremtiden og den teknologiske utviklingen, og det vil være behov for medarbeidere med fagbrev også i tiden fremover.

5.2.3 Teknologi

Teknologiutviklingen, også innenfor eiendom, er i rivende utvikling. Fremover vil det bli nødvendig å sette strategiske mål for teknologien i byggene basert på målene som er satt for bruken, driften og utviklingen av dem. Slike strategiske mål vil danne grunnlaget for planlegging og prosjektering av nye bygg og for vedlikehold og utvikling av eksisterende bygg.

System for forvaltning, drift og vedlikehold (FDV)

Eiendomsvirksomheten har siden 2023 brukt Famac som FDV-system. Dette lagrer all informasjon og tegninger om hvert enkelt bygg. Det angir hvilke driftsoppgaver som er knyttet til de ulike byggene, og brukerne kan melde inn feil, mangler og ønsker gjennom dette systemet. Dette krever en annen oppfølging fra driftsledere, driftsoperatører og driftsteknikerne.

Kunstig intelligens

Kunstig intelligens blir stadig mer relevant og anvendelig. I dag hjelper den oss blant annet med å håndtere store mengder FDV-dokumentasjon i eiendomsforvaltningen i Lørenskog kommune. Teknologien utvikler seg i et forrykende tempo, og det er rimelig å anta at bruksområdene vil øke betydelig allerede innen ett år. Å forutsi hva vi kan bruke kunstig intelligens til i 2040, er imidlertid nær umulig. Det viktigste er å være nysgjerrig på teknologien, holde seg oppdatert og anvende den med omtanke. Ny og ukjent teknologi krever forsiktighet, da vi ennå ikke har full oversikt over alle de mulige konsekvensene av bruken.

Automasjon

Automasjon av bygningsmassen blir stadig mer vanlig og er viktig i nybygg og renoveringer. En helhetlig tilnærming, med vekt på effektiv drift, bedre brukeropplevelse og bærekraftsmål, sikrer bygningenes kortsiktige og langsiktige verdi. Automasjon reduserer den manuelle innsatsen, optimaliserer ressursbruken og kan gi lavere driftskostnader, bedre komfort og sikkerhet samt redusert energiforbruk og karbonavtrykk.

Fremtidssikre løsninger krever teknologi og systemer som er kompatible og integrerbare, og som bruker åpne standarder. Interoperabilitet mellom belysning, sikkerhet og energistyring er avgjørende. Samtidig må data- og cybersikkerheten styrkes for å beskytte informasjon.

Datahåndtering er kritisk for å oppnå kontinuerlige forbedringer. Innsamling og bruk av sensor- og systemdata gjør det mulig å optimalisere driften basert på målbare resultater. Automasjonen må være fleksibel og skalerbar, slik at løsninger enkelt kan utvides eller oppgraderes i takt med endrede behov og den teknologiske utviklingen.

5.3 By- og stedsutvikling gjennom kommunens rolle som grunneier og eiendomsforvalter

I dette punktet utforsker vi hvordan Lørenskog kommune kan bidra til by- og stedsutvikling gjennom rollen som grunneier og eiendomsforvalter. Vi ser nærmere på kommunens overordnede arealplan som legger føringer for en miljøvennlig og bærekraftig utvikling i tråd med regionale planer. Vi ser også på hvordan kommunen deltar aktivt i byutviklingsprosjekter, forvalter eiendommene sine og sikrer at veksten i kommunen skjer på en måte som ivaretar både klimaet, miljøet og innbyggernes behov.

5.3.1 Overordnet arealplan

Lørenskog kommunes arealplan gir føringer for arealutviklingen i kommunen. Arealstrategien harmonerer med «Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus» (vedtatt i 2015) og bidrar til miljø- og klimavennlig arealbruk og transportstruktur.

Lørenskog har en avgrenset byggesone hvor hoveddelen av innbyggerne bor. Arealstrategien definerer hvilke områder som er avsatt til utbygging innenfor byggesonen. Kommuneplanens arealdel inneholder retningslinjer for utvikling i følgende fem områder:

Lørenskog sentrum
Lørenskog stasjon / Ødegården
Fjellhamar ved togstasjonen
Visperud
Nordbyhagen/Ahus-området

Ved å bygge eller fortette nær knutepunktene blir det kortere avstander mellom bolig, fritidsaktiviteter, andre gjøremål og kollektivtransport. En konsentrert utvikling er også positivt ved at det gjerne fører til bedre bussforbindelser og mer byliv.

Det er i de fem ovennevnte utviklingsområdene at veksten i all hovedsak skjer, og spesielt i området Lørenskog sentrum. Det er allerede gitt tillatelse til oppføring av nye boliger i tidligere vedtatte reguleringsplaner.

Figur 25: Kart over fem utbyggingsområder i Lørenskog kommune

Den høye boligbyggingen gjør at kommunen vil vokse sterkt også de neste årene. Det forventes at veksten holder seg på over 3 prosent de neste fem årene før den faller ned til under 2 prosent nærmere 2030.

Arealstrategien innebærer også en styrking av de store sammenhengende grøntdragene. En stor andel av Lørenskog består av marka, og det er et ønske at innbyggerne skal få tilgang til disse arealene uten at det innebærer at naturen forringes.

Lørenskogs arealstrategi følger opp flere av FNs 17 bærekraftsmål. Arealstrategien legger til rette for bærekraftig tettstedsutvikling, god boligforsyning og bærekraftig utvikling av transportsystemet. Den bidrar til å sikre Lørenskogs matjord, kulturlandskap og naturverdier. De store sammenhengende grøntdragene langs elvene fungerer som grønne forbindelser mellom boligområdene og friluftsområder i Marka.

Det er spesielt bærekraftsmålene «Bærekraftige byer og samfunn», «Stoppe klimaendringene», «Liv under vann» og «Liv på land» som blir ivaretatt gjennom Lørenskogs arealstrategi.

5.3.2 Kommunen som grunneier og aktiv pådriver for utviklingen av byen

Lørenskog kommune er i vekst og endring, og flere områder i kommunen skal i de kommende årene utvikles. Lørenskog kommune arbeider for en variert og bærekraftig vekst ved å

utvikle arealer for bygging av boliger, næring og andre offentlige formål
inngå utbyggingsavtaler og koordinere byutviklingsprosjekter
rydde opp i forurenset grunn og gjennomføre miljøtiltak
kjøpe og selge eiendom
forvalte og leie ut eiendommer, torg og gågater
arbeide for universell utforming
bidra til et attraktivt bysentrum
iverksette klimatilpasningstiltak

Eiendomsvirksomheten forvalter kommunens grunneiendommer. Fornyelse, rehabilitering og bevaring av eiendommene er også en del av forvalterrollen.

Lørenskog kommunes eiendomsvirksomhet er en miljøbevisst grunneier som gjennom sin faglige kompetanse spiller en viktig rolle som gjennomføringsorgan for byutviklingspolitikken. Dette gjøres gjennom eierrollen (kjøp, salg og omdisponering av kommunal eiendom), som kommunens koordinator av kommunale interesser og som part i utbyggingsavtaler.

Befolkningsveksten i Lørenskog skaper et økt behov for boliger, kommunale tjenester og infrastruktur. Dette bidrar til at oppmerksomheten dreies mot boligutvikling med miljøløsninger, omdisponering av kommunal eiendom og kjøp for å tilrettelegge for kommunale tjenester. Befolkningsvekst og knapphet på kommunal eiendom vil kreve mer effektiv arealutnyttelse og gi mer krevende planprosesser.

Det er i dag god dialog, samhandling og rolleforståelse mellom Lørenskog kommunens plan- og bygningsmyndighet og eiendomsforvaltningen, noe som også vil være viktig i møte med fremtidige samfunnsutfordringer der areal- og byutvikling er en innsatsfaktor. Lørenskog kommune har i dag også opprettet markedsdialog med det kommersielle markedet for å se hvordan de kan hjelpe hverandre med å dekke ulike behov.

5.4 Verdibevarende eiendomsforvaltning

I dette punktet tar vi for oss Lørenskog kommunes eiendomsforvaltning med vekt på vedlikeholdsnivå, arbeidsmiljømessige konsekvenser av vedlikeholdsetterslep, kartlegging av oppgraderingsbehov og verdibærende drift. Til tross for at bygningene generelt har en god teknisk standard, er det behov for økt vedlikehold og fortsatt god drift for å opprettholde kvaliteten og unngå negative effekter på arbeidsmiljøet og kommunens tjenestetilbud.

5.4.1 Dagens vedlikeholdsnivå

Lørenskog kommune har nylig gjennomført en kartlegging av bygningsmassens tekniske tilstand. Kartleggingen viser at kommunes bygningsmasse gjennomgående har en akseptabel teknisk tilstand. En viktig forklaring er at bygningsmassen er relativt ung sammenlignet med bygningsmassen i mange andre kommuner. Regnskapene viser at kommunen i årene 2021–2023 i gjennomsnitt har brukt 187 kroner per kvadratmeter per år til vedlikehold. Dette er noe mindre enn anbefalingene til Norsk Kommunalteknisk Forening, som anbefaler 200 kroner per kvadratmeter. Det er behov for å øke vedlikeholdsinnsatsen og bevilgningene for å opprettholde den tekniske tilstanden bygningsmassen har i dag.

Våren 2024 fikk Lørenskog kommune ekstern bistand til å analysere konsekvensene av å endre vedlikeholdsbudsjettet, og i analysen ble det tatt utgangspunkt i et referansenivå på 250 kroner per kvadratmeter for verdibevarende vedlikehold. Anbefalingen fra Norsk Kommunalteknisk Forening på 200 kroner per kvadratmeter er et tall som har ligget fast i mange år, og som ikke har blitt indeksregulert.

5.4.2 Arbeidsmiljømessige konsekvenser av vedlikeholdsetterslep

Forskrift om utforming og innretning av arbeidsplasser, arbeidslokaler og innkvartering (arbeidsplassforskriften) har til hensikt å sikre at arbeidstakernes sikkerhet, helse og velferd ivaretas blant annet ved at «arbeidsplasser og arbeidslokaler tilrettelegges og utformes i forhold til arbeidet som utføres, den enkelte arbeidstaker og til særskilte risikoforhold» (§ 1-1 bokstav a).

Vedlikeholdsetterslep berører inneklima, arbeidsmiljø, trivsel, lojalitet og rekruttering med mer. I sin ytterste konsekvens kan det føre til stengning av formålsbygg, noe Bergen kommune erfarte da den for noen år tilbake måtte stenge skoler som følge av manglende vedlikehold.

Drift og vedlikehold er tett sammenvevd og påvirker hverandre i stor grad. Manglende vedlikehold kan få alvorlige konsekvenser både for den daglige og den planlagte driften av et bygg.

Listen nedenfor gir noen eksempler på konsekvensene av manglende vedlikehold.

Økte driftskostnader: Slitasje på komponenter som rør, elektriske systemer og ventilasjon på grunn av manglende vedlikehold fører til hyppigere reparasjoner. Dårlig isolasjon, utette vinduer og lite vedlikeholdte varmeanlegg kan øke energiforbruket og føre til høyere energikostnader.
Redusert levetid: Byggets strukturer og installasjoner slites raskere uten vedlikehold, noe som kan føre til tidlig utskiftning av kostbare konstruksjonselementer og tekniske systemer.
Forringet funksjonalitet og komfort: Dårlig vedlikehold av ventilasjonssystemer kan resultere i dårlig inneklima med feil luftfuktighet og utilstrekkelig luftutskiftning, noe som kan påvirke helsen til byggets brukere. Varme-, kjøle- og heissystemer kan bli mindre pålitelige, noe som skaper ubehag og begrenser byggets brukbarhet.
Merarbeid og ineffektivitet: Manglende forebyggende vedlikehold fører til hyppige akutte reparasjoner. Dette kan øke stressnivået blant ansatte som må bruke tid på å håndtere feil i stedet for å vektlegge planlagte og kostnadseffektive tiltak.

Godt vedlikehold er derfor avgjørende for å sikre økonomisk, funksjonell og miljømessig bærekraft i driften av et bygg.

God drift av et bygg kan i stor grad redusere behovet for vedlikehold. God drift innebærer kontinuerlig overvåking, optimalisering og vedlikehold av byggets tekniske systemer og bygningsdeler. Dette fører til lengre levetid for byggets komponenter og reduserer behovet for omfattende reparasjoner og utskiftninger.

En viktig faktor i god drift er forebyggende vedlikehold. Gjennom jevnlige inspeksjoner og oppfølging av byggets installasjoner, som ventilasjon og varme- og kjøleanlegg, kan driftspersonalet oppdage slitasje tidlig. Dette gjør det mulig å utbedre småfeil før de utvikler seg til større, kostbare problemer. I tillegg innebærer god drift en optimalisering av de tekniske systemene, som oppvarming, ventilasjon, kjøling og belysning, basert på faktiske behov. Ved å unngå unødvendig belastning på systemene forlenges levetiden, noe som sparer både tid og ressurser.

God drift handler også om å bruke riktig utstyr på riktig måte og å holde bygget rent og godt vedlikeholdt. Dette bidrar til at både overflater, materialer og maskineri slites saktere, og at bygget bevarer sin funksjonelle og estetiske kvalitet. God drift innebærer også rask respons på mindre problemer, slik at de ikke får utvikle seg. En liten lekkasje kan for eksempel føre til omfattende vannskader og muggproblemer dersom den ikke blir håndtert tidlig.

Videre gir godt driftede energisystemer redusert energiforbruk, noe som i tillegg til lavere kostnader reduserer belastningen på systemene og forlenger levetiden. Med systematiske rutiner på plass kan driftspersonalet planlegge vedlikehold på en strukturert måte, noe som ofte er mer kostnadseffektivt og mindre belastende enn akutt vedlikehold.

God drift handler altså om å forebygge slitasje og minimere behovet for større reparasjoner, samtidig som det bidrar til lavere driftskostnader og en lengre levetid for bygget og dets systemer.

5.4.3 Kartlegging av tilstand, oppgraderingsbehov og levedyktighet

Som nevnt i punkt 2.1.8. om kartleggingen av Lørenskogs bygningsmasse har bygningsmassen en relativt god tilstandsgrad på 1,06. Sammenlignbare kommuner har en gjennomsnittlig tilstandsgrad på ca. 1,25–1,35.

Noe av grunnen til at Lørenskog kommune har en såpass god tilstandsgrad, er at kommunen har en relativt ung bygningsportefølje og har gjort gode vedlikeholdstiltak. Det er imidlertid viktig å huske at det er store forskjeller i bygningsmassen, og at enkelte bygg som er viktige for kommunens evne til å tilby nødvendig og kritisk tjenesteyting, ikke har ønskelig tilstandsgrad. Dette betyr at kommunen har et betydelig etterslep på vedlikeholdsarbeidet for enkelte bygg, og at behovet for vedlikeholdsmidler de neste 10–15 årene er stort.

Figuren nedenfor viser hvordan forventede merkostnader vil utvikle seg ved et kutt i vedlikeholdsbevilgningene på henholdsvis 20, 40 og 60 prosent.

Figur 26: Akkumulert kostnadsøkning ved i kutt i vedlikehold

I økonomiplanen for perioden 2025–2028 er det vedtatt å redusere vedlikeholdsbudsjettet for å bidra til å sikre en bærekraftig kommuneøkonomi. Det anbefales derfor å etablere en opptrappingsplan til et mer bærekraftig nivå på sikt. Lørenskog kommune har en bygningsmasse med et håndterbart vedlikeholdsetterslep nå, men den situasjonen blir kortvarig dersom vi ikke klarer å komme tilbake til et bærekraftig nivå.

5.5 Bærekraftig arealutnyttelse

Dette punktet handler om hvordan Lørenskog kommune kan utnytte eiendomsressursene på en mer bærekraftig måte. Her ser vi nærmere på konkrete tiltak for verdibevarende vedlikehold og fleksibel arealbruk og på strategier for å minimere behovet for nye bygg. Samtidig belyser vi de økonomiske og miljømessige konsekvensene av arealbruk, og hvordan kommunen kan tilpasse seg fremtidige utfordringer i bygg- og eiendomssektoren.

5.5.1 Bærekraftig energi og miljøvennlige bygg

Lørenskog kommune har vedtatt å redusere energibruken med 30 prosent og øke den egenproduserte energien med 20 prosent, noen som betyr en endring på 50 prosent i dagens måte å forbruke energi på.

Fremover vil det være viktig med energi- og klimaoptimalisering av bygningsmassen. Det betyr at kommunen må utarbeide en langsiktig plan for energibesparende tiltak og prosjekter for å redusere kommunens driftskostnader og miljøfotavtrykk i eksisterende bygg. Dette krever i sin tur energikartlegging av bygg og tilstandskartlegging av varmeanlegg, ventilasjon, varmepumper osv. for å identifisere byggene som har størst potensial for ytterligere energireduksjon. Det er også viktig å satse på arealeffektivitet for å redusere behovet for nye arealer, da bygg- og anleggsbransjen står for 40 prosent av verdens klimagassutslipp.

Riktig og fremtidsrettet bruk av teknologi ved nybygg og rehabilitering må vektlegges. Bevisst og målrettet bruk av teknologi skal gi bedre brukeropplevelse, økt produktivitet, lavere miljøbelastning, reduserte driftskostnader og økt tilpasningsdyktighet til fremtidige behov. Graden av teknologi må ses opp mot løsningens kost–nytte-effekt. I så måte er det ikke bare viktig å vurdere investeringskostnadene, men også drifts- og vedlikeholdskostnadene i et levetidsperspektiv.

Kommunen må også være tenke gjennom om den skal gjennomføre rehabiliterings- eller ombyggingsprosjekter for å unngå å bygge nytt, da nybyggprosjekter har en større innvirkning på klimafotavtrykket.

Andre konkrete områder som bidrar til miljømessig bærekraft, og som må tas i betraktning i det videre arbeidet med eiendomsstrategien, er

verdibevarende vedlikehold, som bidrar til klimavennlige løsninger
en helhetlig arealbehovsprosess, som vil redusere behovet for nye arealer, og som dermed er klimavennlig
fleksible arealer som kan brukes til andre behov i fremtiden, og som dermed er klimavennlige

5.5.2 Arealutnyttelse

Areal (kvadratmeter) er den største miljø- og kostnadsdriveren innenfor eiendomsforvaltning. KOSTRA oppgir ca. 1300–1400 kroner per kvadratmeter per år som et nasjonalt gjennomsnitt for FDV-kostnadene (forvaltning, drift og vedlikehold).

En helhetlig kalkyle for eiendomskostnader i kroner per kvadratmeter må ta med kapitalelementet. Kapitalkostnadene er årlige rente- og avskrivningskostnader. En bygning som koster 50 000 kroner per kvadratmeter å oppføre, og som avskrives over 40 år, vil ha årlige avskrivningskostnader på 1250 kroner per kvadratmeter. Dersom rentenivået er 3 prosent, vil rentekostnadene være på 1500 kroner per kvadratmeter i begynnelsen og falle etter hvert som bygningen avskrives. Med FDV-kostnader på toppen kan et nytt formålsbygg medføre en årlig kostnad på 3500–4000 kroner per kvadratmeter.

For tiden ser vi høye og uforutsigbare renter, fortsatt sterk prisstigning og usikkerhet om leveransene av enkelte byggematerialer. Disse elementene fører til høyere bygge- og driftskostnader. Det er derfor god grunn til å vurdere hvordan den eksisterende bygningsmassen kan utnyttes best mulig.

Ifølge FutureBuilt vil 1 kvadratmeter bygningsmasse i gjennomsnitt føre til utslipp av om lag 1000 kilo CO2-ekvivalenter i løpet av et livsløp over 60 år. Om lag én tredel av utslippet stammer fra byggefasen og to tredeler fra bruksfasen. Hver kvadratmeter eksisterende bygningsmasse fører dermed til et utslipp på gjennomsnittlig 11 kilo per år.

Lørenskog kommunes bygningsmasse med formålsbygg er på ca. 274 000 kvadratmeter og representerer dermed et årlig utslipp på om lag 3000 tonn CO2-ekvivalenter. Avhending av bygningsmasse vil redusere kommunens egne utslipp direkte. Utslippene fra transformasjon eller ombygging er vesentlig lavere enn ved nybygg. Det er behov for insentiver og virkemidler som bidrar til effektiv arealutnyttelse, da oppfatningen i dag er at bruk av arealer er «gratis».

I NOU 2004: 22 Velholdte bygninger gir mer til alle trekkes effektiv arealutnyttelse frem som et viktig kriterium for god eiendomsforvaltning og som noe en eiendomsorganisasjon bør jobbe for å oppnå.

Arealeffektivitet må bli et prioritert satsingsområde, og eiendomsvirksomheten bør vurdere om nye behov i kommunen kan dekkes innenfor den eksisterende bygningsmassen. Areal er den største miljø- og kostnadsdriveren innenfor eiendomsforvaltning.