3 Utfordringsbildet
I dette kapittelet beskriver vi et samlet utfordringsbilde. Vi identifiserer utfordringene ved å undersøke gapet mellom dagens status, trender, føringer, ønsket retning og beste praksis.
Lørenskogs utfordringsbilde er komplekst. Kommunen står overfor mange sammensatte utfordringer som er vanskelige å definere og avgrense. Disse utfordringene kalles samfunnsfloker eller gjenstridige problemer, også kjent som «wicked problems» i internasjonal forskning. Slike problemer er vanskelige å definere, og forståelsen av dem kan endre seg over tid. De henger ofte sammen med andre utfordringer, og det finnes ikke nødvendigvis en endelig løsning. Når man løser ett problem, kan det skape nye utfordringer, noe som gjør situasjonen enda mer kompleks. I tillegg er mange ulike og ofte motstridende interesser involvert.
Strategisk eiendomsforvaltning og identifisering av gapet
Figur 6: Modell for strategisk eiendomsforvaltning – dagens situasjon og den fremtidige situasjonen og identifisering av gapet
HRP
Modellen ovenfor illustrerer kjernen i strategisk eiendomsforvaltning. Først kartlegger man dagens situasjon ved å sette seg inn i brukernes behov og se på eiendommene som er tilgjengelige. Deretter identifiserer man fremtidige behov for å finne ut hvilke eiendommer det vil være behov for på kort og lang sikt.
En viktig del av modellen er analysearbeidet som må gjøres for å forstå og forutse hvordan tjenestenes aktivitets- og arealbehov vil endre seg i fremtiden. Eiendomsporteføljen må forbedres slik at de lokalene kommunen faktisk besitter, dekker de endrede behovene. Endringene i fremtidige behov skyldes både interne (politisk ledelse, organisasjon, økonomi) og eksterne drivere (samfunnsendringer) og overordnede mål og planer. Å identifisere driverne er en svært viktig del av analysearbeidet.
Når dagens eiendomsportefølje ikke ser ut til å dekke de fremtidige behovene, oppstår det et gap mellom dagens situasjon og den fremtidige situasjonen. Strategisk eiendomsforvaltning innebærer å ta grep og gjøre forberedelser og tiltak slik at gapet reduseres og porteføljen tilfredsstiller fremtidens behov.
Målene som er lagt inn i modellen, vil ikke nødvendigvis gjenspeile de endelige målene i Lørenskog kommunes eiendomsstrategi.
3.1 Generelle utviklingstrekk i samfunnet
Høy befolkningsvekst
I Lørenskog kommune har det de siste ti årene vært høy befolkningsvekst, mens prognosene for årene fra og med 2025 tilsier en mer moderat befolkningsvekst (jf. punkt 2.2). Befolkningsveksten vil fortsatt legge press på kommunens tjenester og på bygningsmassen der tjenestene produseres. Optimal utnyttelse av kapasiteten i formålsbygninger, for eksempel barnehager, skoler, institusjoner og kultur- og idrettsanlegg blir viktig. Økt befolkning og en endret befolkningssammensetning kan også påvirke tjenestebehovet og boligmarkedet.
Klimaendringer
Ekstremvær, flom og tørke kan føre til store skader på infrastruktur og eiendommer og vil kreve risikovurderinger og tilpasningstiltak. For å oppfylle klimamålene og redusere klimagassutslippene må vi som samfunn legge vekt på forbruksreduksjon, teknologibruk og arealeffektivitet. I tillegg vil det kreve atferdsendringer og mer effektiv ressursbruk.
Teknologiutvikling
Det ligger et stort effektiviseringspotensial i å ta i bruk mer teknologi i eiendomsforvaltningen. Dette er imidlertid også utfordrende, da det å skulle utnytte teknologien og tilpasse seg nye tjenestebehov vil kreve både investeringer, anskaffelser og kompetanseheving.
Stram kommuneøkonomi fører til at kommunen må gjøre krevende prioriteringer og konsentrere seg om å finne flere effektive måter å levere tjenester på. Stram kommuneøkonomi kan også gjøre det utfordrende å drifte og vedlikeholde eiendomsmassen slik at verdiene ivaretas og man unngår forvitring og forfall og en reduksjon i verdien av denne realkapitalen.
Hovedtrekkene i dagens situasjon bekrefter at Lørenskog står overfor de samme utfordringene som de fleste andre sentrale vekstkommuner. Den raske befolkningsveksten legger press på kapasiteten i infrastruktur, bygningsmasse og tjenester. Utviklingen i kommuneøkonomien gjør at kommunene må finne nye og mer effektive løsninger for å kunne levere mer til flere uten en tilsvarende inntektskompensasjon.
Hvilke utfordringer gir punktene ovenfor?
På eiendomsområdet skaper dette noen utfordringer som må håndteres på en helhetlig og langsiktig måte.
Kommunale tjenester utvikles og endres, og det vil være behov for bygninger som støtter disse endringene, og som oppleves som gode og adekvate lokaler for tjenestene. Eiendomsvirksomheten må ha tett dialog med tjenestene og kjenne til hvilke behov de har på kort og lang sikt, slik at eiendomsporteføljen kan styres helhetlig og utvikles behovsrettet, strategisk og langsiktig.
Det er nødvendig å benytte den eksisterende eiendomsmassen mer effektivt for å utsette investeringsbehov og samtidig planlegge nye investeringer med sikte på mer areal- og kostnadseffektive løsninger enn før. Det er avgjørende at alle i organisasjonen forstår behovet for effektiviseringen og de nye løsningene, slik at de er positive til dem.
Samtidig skaper den teknologiske utviklingen nye muligheter innenfor både tjenesteyting og eiendomsforvaltning som kommunen kan utnytte ved å utvikle sin egen kompetanse og samarbeide med leverandørmarkedene.