Seksjonering

Et eierseksjonssameie er en eiendomsform hvor den enkelte seksjonseier eier en ideell andel av eiendommens totale bygningsmasse, med en tilhørende enerett til å bruke en bestemt del av eiendommen (bruksenhet). Hele eiendommen (bygning og tomt) er i sameie med andre seksjonseiere.

Hver selveierenhet kalles en eierseksjon, resten kalles fellesareal. Andre navn på eierseksjoner benyttes også, for eksempel selveierleiligheter og eiendomsleiligheter.

Det er mange grunner til å velge seksjonering men i de fleste tilfeller gjøres seksjonering fordi man ønsker å kunne pantsette eller selge deler av en bygning som en selvstendig enhet.

Eierseksjoner er lovregulert i lov 16. juni 2017 nr. 65 om eierseksjoner (eierseksjonsloven).

• Seksjonering kan bare omfatte én eiendom.
• Seksjonering må enten gjelde en eksisterende bygning eller en godkjent bygning som i det minste har fått rammetillatelse.
• Hver bruksenhet må ha enerett på bruk av seksjonen.
• Ved seksjonering av bolig må hver bruksenhet må være godkjent etablert boenhet etter plan- og bygningsloven og ha eget kjøkken, bad, WC i bruksenhetens hoveddel. Unntak er samleseksjon og fritidsbolig.

Den eller de som i grunnboken er registrert som eier (hjemmelshaver) kan søke om seksjonering. Er det flere eiere må alle underskrive søknaden. Er det firma som søker, må signatur være i henhold til firmaattesten. Dersom andre søker, må det vises til gyldig fullmakt fra hjemmelshaver(e).

Hvis det er tinglyst urådighet på eiendommen råder ikke hjemmelshaver selv over eiendommen. Da må det legges ved samtykke fra urådighetshaver(e). Samtykket må beskrive hva det gis samtykke til og ha original signatur fra signaturberettiget.

• Søknad om seksjonering. (2 eksemplarer)
  Fyll ut to eksemplarer av skjema for seksjonering. Begge må være med originale signaturer.
  Dersom søker ikke er hjemmelshaver må det legges ved en original fullmakt. Mer informasjon om fullmakt og hvordan en fullmakt kan se ut finner du på Kartverket.
  Skjema for søknad om seksjonering finner du her.
  Det er utarbeidet veileder for utfylling av skjemaet. Veilederen finner du her.
• Situasjonskart. (2 eksemplarer)
  Situasjonskartet skal tydelig angi eiendommens grenser, omriss av bebyggelsen, og grensene for eventuelle utendørs tilleggsdel (seksjonert uteoppholdsareal).
  Situasjonskart bestilles her.
  Grenser på utendørs tilleggsdeler må eventuelt tegnes inn og målsettes.
• Plantegninger. (2 eksemplarer)
  Plantegninger over etasjene i bygningen, inkludert kjeller og loft som tydelig angir grensene for bruksenheten, forslag til seksjonsnumre og bruk av de enkelte rom.
  Plantegninger fra kommunens byggesaksarkiv kan bestilles ved å sende henvendelse til postmottak@lorenskog.kommune.no
• Vedtekter. (1 eksemplar)
  Det må lages vedtekter for sameiet. Minstekravet er at det står hvilken eiendom vedtektene gjelder for, og hvor mange som skal sitte i styret. Vi anbefaler å lage vedtekter som inneholder mer enn minstekravet.
• Rekvisisjon av oppmålingsforretning. (1 eksemplar)
  Skjemaet «Rekvisisjon av oppmålingsforretning og matrikkelføring» må fylles ut dersom uteoppholdsarealet skal seksjoneres.  Skjema finner dere her. Husk at den som søker om seksjonering signerer på side 2 av rekvisisjonen. Grenselinjene for uteoppholdsarealet må tegnes og målsettes på situasjonsplan.
• Eventuelt koordinatliste. (1 eksemplar)
  Dersom uteoppholdsareal skal seksjoneres har dere anledning levere koordinater. Kommunen vil da kunne vurdere om forretningen holdes som kontorforretning uten måling og merking i marka. Dette krever at det leveres koordinatfil i SOSI-, KOF,- eller DXF-format med en tilhørende koordinatliste. Dette skal leveres i koordinatsystemet EUREF89 UTM sone 32. Husk at enhver part kan kreve at saken skal gjennomføres med oppmøte i marka, det gjelder også under selve kontorforretningen.
• Eventuelt samtykke fra urådighetshaver. (1 eksemplar)
  Dersom det er tinglyst urådighet på eiendommen må det følge med originalt samtykke fra urådighetshaver. Grunnboksblad kan hentes gratis fra seeiendom.kartverket.no.

Kommunen skal behandle søknad om seksjonering innen 12 uker. Dersom det er mangler i søknaden stopper fristen til søknaden er fullstendig.

Dersom utearealene skal seksjoneres regnes ikke den tiden oppmålingsforretning tar inn i 12 ukers fristen. Oppmålingsforretning skal holdes innen 16 uker etter rekvisisjon av oppmålingsforretning. Fristen løper ikke i perioden 1.desember til 1. april pga. av vintertid. Fristen løper heller ikke dersom det er mangler i rekvisisjonen. 

Seksjoneringen kan sendes til tinglysing når klagefristen på tre uker er ute. Denne fristen kan ikke unngås. Klagefristen på 3 uker regnes ikke som tid inn i 12 ukers fristen.

Dersom utearealene skal seksjoneres, må det avholdes oppmålingsforretning. Det kan gjøres på 3 ulike måter:

• Kontorforretning

  Hvis uteoppholdsarealene er tydelig fastlagt med koordinater kan oppmålingsforretning gjennomføres med kontorforretning. Kontorforretning er oppmålingsforretningen der grensene blir satt ut ifra innsendte koordinater. Oppmålingsforretningen gjennomføres uten oppmøte i marka og blir gjennomført inne på et egnet kontor. Siden det ikke er oppmøte i marka blir ikke grensepunktene merket. På kontorforretningen blir det vist frem et kart som forteller hvordan de nye grensene blir, går gjennom rettigheter knyttet til berørte eiendommer og fører protokoll over forretningen. Hjemmelshaver (rekvirent) og berørte naboer blir varslet og får muligheten til å møte til et å møte til et avtalt sted og tidspunkt.

  • Skal det gjennomføres kontorforretning eller utsatt oppmåling må det sendes inn koordinatfil av planlagte bygg og koordinatfil av grensepunktene over utearealene til seksjonene. Kontorforretning er 35% rimeligere enn tradisjonell oppmålingsforretning. Kommunen avgjør om forretningen kan gjennomføres med kontorforretning.

  • Viktig å legge merke til at enhver part kan kreve at saken skal gjennomføres med oppmøte i marka, det gjelder også under selve kontorforretningen.

• Utsatt oppmålingsforretning

  Opprettelse av matrikkelenhet uten fullført oppmålingsforretning er når det opprettes ny grunneiendom eller nytt uteareal til en eierseksjon i matrikkelen uten å ha fulført oppmålingsforretningen i marka. Grensene blir opprettet ut ifra innsendte koordinater eller kart. Deretter blir det matrikkelført og tinglyst innen 16 uker. Innen en frist satt av kommunen på maks 2 år blir det holdt en oppmålingsforretning i marka og endelige koordinater blir oppmålt.

  Reglene for opprettelse av matrikkelenhet uten fullført oppmålingsforretning er følgene:

  • Det kreves en begrunnet søknad for å få utsatt oppmålingsforretning. Det kan typisk være at det er et større utbyggingsområde der det ikke er hensiktsmessig å måle opp før det er ferdig opparbeidet.
  • I søknaden må det leveres en oversikt over samtlige grenser for enheten på en tilstrekkelig og entydig måte slik at foreløpige grenser kan føres direkte inn i matrikkelen (eiendomskartet). Dette vil vanligvis være koordinater, men kan også være et kart dersom dette er entydig.
  • Dersom det gis tillatelse til å opprette matrikkelenheten med utsatt oppmålingsforretning, vil kommunen sette en frist på maks 2 år for å fullføre oppmålingsforretningen. Er det ikke hensiktsmessig å merke på oppmålingsforretning kan det søkes om utsatt merking på inntil 5 år etter at den nye matrikkelenheten ble tinglyst. Dvs. at det må gjennomføres oppmålingsforretning og innmåling av grenser  innen maks 2 år, men man kan søke om å utsette merkingen. Søknad om utsatt merking må gjøres i god tid før frist for å fullføre oppmålingsforretningen.

• Tradisjonell oppmålingsforretning
  Grenseforløpet fastsettes ved oppmålingsforretning. Når man har fått godkjent seksjoneringen sendes saken til landmåler for å gjennomføre oppmålingsforretning. Landmåler kaller da inn alle partene til oppmålingsforretning ute i marka. På oppmålingsforretningen blir man enige om grensene og disse måles inn. Det føres det protokoll på forretningen. Det er disse grensene som matrikkelføres.

Når forretningen er holdt matrikkelføres denne og fradelingen sendes til tinglysing.

Når seksjoneringen er godkjent, sender kommunen ut faktura for saksbehandling, tinglysing og matrikkelbrev. Dersom uteoppholdsareal skal seksjoneres, faktureres også oppmålingsforretning per areal. Gebyrene er i henhold til gjeldende gebyrregulativ som du kan finne her:

Gebyrregulativ (PDF, 289 kB)

Situasjonskart betales ved bestilling til e-Torg og priser kan du finne her.

Lørenskog kommune
Geodata
Postboks 304
1471 Lørenskog

En kan klage på et seksjoneringsvedtak og matrikkelføringen. Klagefristen er tre uker etter at en ble kjent med vedtaket.
Klage må sendes i brev (se punktet over) eller epost til Lørenskog kommune, geodata.

Klagen må beskrive hva dere klager på, hvorfor dere klager og hvilke endringer som ønskes. Husk å opplyse fullt navn. Hvis kommunen ikke tar klagen til følge vil kommunen sende klagen videre til statsforvalter i Oslo og Viken.

De tinglyste dokumentene for seksjoneringen kan bestilles hos Tinglysingen, Statens kartverk. Framgangsmåte finner dere på kartverkets hjemmeside her.

Fra 1.1.1997 overtok kommunene behandlingen av seksjonering. Dersom seksjoneringen søkt om etter 1.1.1997 kan dere be kommunen om innsyn i seksjoneringssaken. Det gjør dere ved å sende mail med forespørsel til postmottak@lorenskog.kommune.no. Husk å skrive hvilket gårds og bruksnummer det gjelder.

Hvis du vil ha veiledning kan du kontakte kommunen ved geodata-avdelingen.

Kontaktpersoner:

Sabrije Kelmendi  tlf: 907 75 842

Elisabeth Bråthen tlf: 902 05 355