Strategien beskriver også hvor vi skal lokalisere handel og næring for å bygge opp under utviklingen av knutepunkt og lokalsentre. De store sammenhengende grøntdragene langs elvene skal ivaretas og styrkes, og de skal fungere som grønne forbindelser mellom boligområdene og friluftsområder i Marka.
Den overordnede arealstrategien for kommunen viser en avgrenset byggesone. Hoveddelen av befolkningen og bebyggelsen ligger innenfor denne byggesonen.
Kommunen legger ikke ut arealer til utbygging utenfor byggesonen, og det åpnes kun for tiltak knyttet til landbruket innenfor LNF-formålet.
2.1 Utviklingsområder
Innenfor byggesonen i arealstrategien er det definert fem utviklingsområder rundt kollektivknutepunkt der fortetting i hovedsak skal skje. I kommuneplanens arealdel vises utviklingsområdene i temakart (PDF, 3 MB) med tilhørende retningslinjer. Kommunen styrer utviklingen gjennom hvilke arealer som blir lagt ut for utbygging, og gjennom bestemmelser i kommuneplanens arealdel som begrenser utnyttelsen ellers i kommunen.
Lørenskogs utviklingsområder er:
- Lørenskog sentrum
- Lørenskog stasjonsområde
- Fjellhamar
- Visperud
- Ahus/Nordbyhagen
Områdene har et hierarki der Lørenskog sentrum er kommunesenter, Lørenskog stasjon og Fjellhamar er lokalsentre, mens Ahus/Nordbyhagen og Visperud primært er næringsområder som kan få nærsenterfunksjoner dersom det utvikles boliger.
Utviklingsområdene i Lørenskog ligger i hovedsak innenfor en radius på én kilometer rundt kollektivknutepunkt. Dette er den veiledende avstanden som brukes ved utarbeidelse av «grønne grenser» som fylkeskommunen anbefaler som metode for knutepunktsutvikling.
Områdene lengst sør i Lørenskog sentrum (Triaden og Skårer syd) har noe lengre avstand til kollektivknutepunkt. De har imidlertid god kollektivdekning, og i langsiktige planer for T-baneforlengelse fra Oslo til Lørenskog er det planlagt stasjoner både i nord- og sørenden av sentrum.
Selv om begrepet «grønn grense» ikke brukes i kommuneplanen, er intensjonene med en grønn grense ivaretatt ved at kommunen legger til rette for utvikling innenfor utviklingsområdene og samtidig legger begrensninger for utviklingen i byggesonen for øvrig.
2.1.1 Lørenskog sentrum
Farid Omer / Lørenskog kommune
Oppfølging av arealstrategien
Lørenskog sentrum er definert som kommunens sentrum i arealstrategien. Det innebærer at vi skal prioritere offentlig og privat tjenesteyting, handel, kultur og boligutvikling i dette området. Ved bussterminalen ligger også kommunens viktigste kollektivknutepunkt.
Området har en stor utstrekning fra Solheim i nord til Skårer i sør. Solheim strekker seg fra Rådhuset og ned til midten av Skårersletta ved Garchinggata, mens Skårer er den øvrige sørlige delen av utviklingsområdet. Solheim skal være kommunesenteret i Lørenskog.
Offentlige bygninger, kulturtilbud og liknende skal legges hit. Skårer har en rolle som lokalsenter. På begge steder kan det være et regionalt handelstilbud.
Status
I 2017 vedtok kommunestyret en veiledende plan for offentlige rom (VPOR) for Lørenskog sentralområde.
Planen angir områdets hovedstruktur, inkludert gate- nett, gang- og sykkelnett, offentlige plasser, parker og grønne forbindelser og markeringspunkt. Den handler også om hvordan bebyggelse skal være i relasjon til offentlige rom.
I VPOR 2017 ble det foreslått et lokk over Riksvei 159, ettersom den utgjør en barriere gjennom sentrumsområdet. Det har lenge vært et ønske om en lokkløsning for å binde arealene nord og sør for riksveien sammen og løse utfordringene som veien skaper når det gjelder støy og luftkvalitet. Veilokk er en stor investering og et komplisert prosjekt som avhenger av flere ting, blant annet samordning med planlegging av framtidig T-bane- stasjon og utvikling av Solheimområdet. Videre utredninger av løsninger for å møte utfordringene som veien skaper, må inngå i disse planene.
Det er de siste årene bygget mange boliger innenfor utviklingsområdet. Det pågår fortsatt utbygging og planlegging av nye boligprosjekter. Det er også flere pågående kommunale prosjekter, for eksempel utbyggingen av Skårersletta og Skårerparken.
Det gjenstår fortsatt store områder i sentrum som kan fortettes og utvikles med urbane kvaliteter, men der planer for dette ikke er igangsatt.
Videre utvikling
Framtidig utvikling tar utgangspunkt i forlengelse av T-banenettet fra Ellingsrudåsen i Oslo til Lørenskog sentrum med mulig forlengelse til Ahus og Lillestrøm. En ny T-banetrase gjennom sentrum forventes å ha stasjoner på Solheim ved Lørenskog bussterminal og på Skårer.
Utvikling av Lørenskog sentrum vil fortsatt ha høy prioritet i årene som kommer. Skårersletta bygges om fra vei til bygate og vil følges opp med tilrettelegging for et levende sentrum med aktiviteter og tilbud som skaper byliv for alle som bor i eller besøker sentrum. Dette er det viktigste for sentrumsutviklingen framover og vil prioriteres framover.
Kommunens egne eiendommer og tjenester vil brukes og forvaltes bevisst for å bidra til ønsket sentrumsutvikling.
Videre planarbeid
Kommunen vil vurdere områdereguleringer for de gjenværende transformasjonsområdene i sentrum. Hensikten med områdereguleringene er å ivareta helhetlig stedsutvikling og hensynet til framtidig T-bane.
2.1.2 Lørenskog stasjonsområde
Farid Omer / Lørenskog kommune
Oppfølging av arealstrategien
Lørenskog stasjonsområde skal videreutvikles som stasjonsby og kollektivknutepunkt med lokalsenterfunksjoner, bolig og næring. Grønne hovedakser går gjennom området langs vassdragene i byggesonen og forbinder markaområdene nord og sør i kommunen.
Status
Store deler av området omfattes av kommunedelplan for Ødegården, vedtatt i 2010. Planen la til rette for boligutvikling, lokalsenterfunksjoner, skole og barne- hager. Områdene nærmest Lørenskog stasjon var i hovedsak avsatt til næringsformål.
Siden 2010 har det skjedd en omfattende utvikling området, med blant annet ny skole og flere hundre nye boliger. Etableringen av skihallen SNØ med tilhørende virksomheter og næringsdel har endret forutsetningene som lå til grunn for kommunedelplanen. Området er tilført en attraksjon med regional, nasjonal og internasjonal interesse og en unik næringsklynge med utgangspunkt i ski- og vinteridrett, som også omfatter undervisning og hotell.
Rapporten Lørenskog stasjonsområde – fra stasjon til sted ble vedtatt av kommunestyret januar 2019. Den belyser muligheter og gir føringer og anbefalinger for videre utvikling i Lørenskog stasjonsområde.
Videre utvikling
Det er et betydelig utviklingspotensial i sentrale deler av området. Det er behov for en helhetlig utvikling der utbygde områder og områder under utbygging kobles bedre til jernbanestasjonen gjennom attraktive forbindelser.
Det blir i tillegg viktig å se på styrking av lokalsenterfunksjonene og blågrønne forbindelser og å løse behov for offentlige formål. Det må ses nærmere på hva som er hensiktsmessig arealbruk for de ulike tomtene i området ut fra områdets forutsetninger og senterstatus, inkludert behov for arealer til arealeffektive arbeidsplasser. Området bør ikke utvikles til et alternativt handelstyngdepunkt som undergraver Lørenskog sentrums status som kommunesenter. Videre utvikling av handel i området bør derfor primært begrenses til å dekke et lokalt behov i området.
Videre planarbeid
Det skal utarbeides områderegulering for å avklare infrastrukturbehov og framtidig arealbruk. Områdereguleringen og annet planarbeid i området skal følge opp og legge til rette for å realisere anbefalinger og føringer fra visjonsrapporten og tilhørende kommunestyrevedtak. Blant annet skal det legges vekt på å etablere en «banegate» som et nytt byrom langs jernbanen, skape blågrønne aktivitetssoner langs vassdragene og bygge om veier til attraktive bygater. Skårerveien/Ødegårdsveien skal framstå som hovedgata i området.
2.1.3 Visperud
Farid Omer / Lørenskog kommune
Oppfølging av arealstrategien
Visperud er det eneste av kommunens utviklingsområder som har en tydelig næringsprofil, og som skal utvikles til et næringsområde med arbeidsplassintensiv næring som bygger opp under lokalisering av en framtidig T-banestasjon på Visperud.
Næring i endring og grønn omstilling har vist oss at det er viktig å ha fleksible rammer for næringsområdene i tiden framover.
Med lokasjon tett på veinettet har Visperud i dag et stort potensial for å bli et bærekraftig næringsområde med nye framtidsrettede løsninger for mobilitet, produksjon og lager- og logistikkvirksomhet.
Status
Det har ikke vært noen store utviklingsprosjekter på området siden forrige rullering av kommuneplanens arealdel. Planmessig består området i stor grad av eldre reguleringsplaner. I dag er det kun enkelte småhus innenfor utviklingsområdet.
Området preges i dag av store bygninger og asfalterte overflater, og det er sterkt berørt av overvannsproblematikk, høyspentlinjer og trafikale utfordringer. Det vil bli behov for kostbare infrastrukturtiltak for å få løst utfordringene i området og for å sørge for god knutepunktsutvikling som er i tråd med kommunens visjon «grønn, trygg og mangfoldig».
Videre utvikling
Utvikling av Visperud er tett koblet til arbeidet med T-baneforlengelsen til Lørenskog, planlegging av høyspentanleggene på Røykås og både kollektivtrase («superbuss») og sykkelekspresstrase i Solheimveien.
Utviklingsmulighetene for området ble undersøkt, og rapporten Visjon Visperud med anbefalinger om videre utvikling ble vedtatt av kommunestyret mars 2021.
Rapporten viser hvordan området kan se ut i framtiden, og hvordan det kan utvikles til et attraktivt, flerfunksjonelt næringsområde med kvaliteter som bygger opp under planer for T-bane til Lørenskog med stasjon på Visperud.
Rapporten peker på at ulike næringer og virksomheter på Visperud kan kobles sammen med nye logistikkløsninger og gi synergier i nærmiljøet og lokal produksjon og forsterke øvrig stedsutvikling som legger til rette for møteplasser og grønne forbindelser.
Videre planarbeid
Det skal utarbeides områderegulering for å følge opp visjonen. En slik prosess forutsetter nødvendige avklaringer knyttet til lokalisering av T-banestasjoner, høyspentanlegg og samferdselstiltak. Planarbeidet må løse blant annet trafikale utfordringer og overvannsproblematikk. Reguleringen vil også gi et juridisk grunnlag for å etablere en modell for å finansiere felles infrastruktur, noe som vil være nødvendig for å realisere visjonen.
Utredninger av mulighetene for å introdusere boliger og idrettsanlegg kan inngå i planleggingen og gi en ny drivkraft for utvikling av området.
2.1.4 Fjellhamar
Farid Omer / Lørenskog kommune
Oppfølging av arealstrategien
Fjellhamar er lokalsenter med jernbanestasjon og det historiske kommunesenteret i Lørenskog. Det er også et historisk industrityngdepunkt med kulturhistorisk verdi. I tillegg bidrar Fjellhamar gård og gamle Fjellhamar skole med særpreg og identitet i området. Store deler av området er aktuelt for boligutvikling, og kulturminneverdiene og beliggenheten ved elva gjør at området har gode forutsetninger for å utvikles til et attraktivt boligområde og lokalsenter med særegne kvaliteter.
Målet er at Fjellhamar videreutvikles som et lokalsenter i tilknytning til Fjellhamar stasjon, med boliger og et lokalt handels- og servicetilbud. I utviklingen bør det tas hensyn til kulturhistoriske verdier og legges opp til gjenbruk av kulturminner.
Status
Det pågår arbeid med to områdereguleringer på Fjellhamar. Disse skal legge til rette for en helhetlig utvikling av Fjellhamar sør for jernbanen. Bygging av nye Fjellhamar skole og flerbrukshall pågår.
Videre utvikling
Arbeidet med områdereguleringer for Fjellhamar skal ferdigstilles, og området skal utvikles videre som et viktig lokalsenter i kommunen.
Det skal utredes hvorvidt Fjellhamar kan få et styrket kulturtilbud med utgangspunkt i den gamle industribebyggelsen på Fjellhamar bruk.
2.1.5 Ahus/Nordbyhagen
Farid Omer / Lørenskog kommune
Oppfølging av arealstrategien
Ahus/Nordbyhagen (Ahus-området) skal utvikles som et campusområde for kunnskapsbasert og arbeidsplassintensiv næring og forskningsvirksomhet med utgangspunkt i sykehuset, sykehusrelatert virksomhet og «livsvitenskap»-segmentet. Det er viktig at sykehusets arealbehov ivaretas. Området kan også utvikles med nærsenterfunksjoner og boliger. Utvikling skal skje gjennom fortetting av arealer innenfor byggesonen.
Status
Det er gjort en mulighetsstudie for Ahus-området som en del av kommuneplanarbeidet. Denne har undersøkt hvordan området kan utvikles i framtiden. Den anbefaler at kommende utbygging i størst mulig grad foregår som en kvalitativ fortetting av eksisterende utbygde arealer, og at utviklingen på lang sikt orienteres mot Fjellhamar med bebyggelsen og togstasjonen der. Det er foreslått å etablere en sammenhengende struktur av grøntområder og gang- og sykkelveier mellom Ahus og Fjellhamar.
Denne vil utgjøre en attraktiv ringforbindelse for myke trafikanter og er omtalt som «kunnskapsringen».
Det er i dag konkrete planer for nye sykehusbygg, blant annet for kreftbehandling, psykiatri og kontorfunksjoner.
Videre utvikling
Ahus-området har siden etableringen blitt gradvis integrert i et voksende tettsted og ligger i dag som en del av bybåndet. Dette bør gjenspeiles i planlegging av videre utvikling med tanke på gate- og byromsstruktur, møteplasser, funksjonsblanding, mobilitet og arealeffektivitet. Området har også stort potensial for å kobles bedre sammen med nærliggende sentre (Lørenskog sentrum, Fjellhamar og Strømmen) og omkringliggende grønnstruktur. Det skal jobbes videre for å styrke kollektivtilbudet til Ahus med et forbedret busstilbud langs hovedlinjen øst/vest og til Fjellhamar. I forbindelse med utarbeidelse av reguleringsplaner må det settes av arealer til kollektivfelt/kollektivgater.
Videre planlegging
Ahus-området skal ha en planberedskap med særlig vekt på å kunne møte behov for å videreutvikle sykehuset og kunnskapsbaserte næringer i området. Kommunen skal jobbe videre med en helhetlig plan for Ahus-området blant annet basert på mulighetsstudien for området.
2.2 Plan- og utviklingsmodenhet
Lørenskogs fem utviklingsområder har ulik modenhet med tanke på hva som kreves av videre planavklaringer, behovet for investeringer i offentlig infrastruktur og drivkrefter som fremmer utvikling. I oversikten nedenfor gir vi en overordnet vurdering av områdenes plan- og utviklingsmodenhet. Sentrumsområdet har hatt prioritet de siste årene og har en høy plan- og utviklingsmodenhet.
2.3 Dimensjoneringsgrunnlag for framtidige arealbehov
Dimensjoneringsgrunnlag er et begrep som brukes i regional plan for areal og transport. Dimensjoneringsgrunnlaget skal vise at forventet vekst og utbyggingsbehov kan løses innenfor avsatte områder i kommuneplanen, hovedsakelig (minst 80%) innenfor prioriterte vekstområder.
I denne kommuneplanen er de prioriterte vekstområdene definert som utviklingsområder. Utviklingsområdene er i hovedsak en videreføring fra kommuneplanen av 2015. Kommunen har detaljerte befolkningsprognoser som oppdateres jevnlig, og en plan for skole- og barnehageutbygging, som gir et godt grunnlag for å vurdere arealbehovet på et overordnet nivå. Det er mer krevende å lage gode prognoser for nærings- og arbeidsplassutvikling. Trendene for næringsutviklingen i kommunen, kombinert med tilgjengelige arealer for utvikling og transformasjon, og kommunens mål og føringer for arealutviklingen gir likevel et godt grunnlag for å vurdere om arealbehovet samsvarer med grepene i arealdelen.
Ut fra nærmere redegjørelser under ligger det godt til rette for at minst 80% av veksten vil ligge innenfor utviklingsområdene i planperioden, og at det totale arealbehovet for ulike formål kan løses innenfor byggesonen.
Bolig
Lørenskog har i flere år hatt svært høy boligvekst. Dette skyldes kort fortalt en kombinasjon av relativt mange regulerte boliger og markedsmessige forhold. Kommunen legger til rette for fortsatt vekst, men det er forventet og legges opp til at veksten vil avta noe i løpet av planperioden. Fra 2026 anslår kommunens befolkningsprognose i hovedsak en vekst mellom 1 og 2 % i året.
Iht. befolkningsprognosen vil det være ca 63 700 innbyggere i 2040. Dette er over SSBs prognose for høy nasjonal vekst, som anslår ca 59 900 innbyggere i 2040. SSBs hovedalternativ anslår ca 56 000.
Befolkningsprognosen er basert på at det ferdigstilles 11 325 nye boliger i perioden, 2022 inkludert. Den forventede boligveksten er basert på gitte byggetillatelser, vedtatte reguleringsplaner, pågående planprosesser og områder som er avsatt i kommuneplanen. Det må understrekes at det hefter en betydelig usikkerhet ved boligprognosen utover de nærmeste årene, da det avhenger av utbyggingstakt og framtidige planvedtak.
Ca. 5 % av de framtidige boligene i prognosen er eneboliger. Ca. 13,5 % er andre former for småhus iht. NS 3457s definisjon. Eneboligene og tomannsboliger vil i all vesentlighet komme som generell fortetting i villaområdene, som med mindre unntak ligger utenfor de definerte utviklingsområdene i kommunen. Andre småhus vil i noe omfang være del av fortettingen i utviklingsområdene, og dels i andre områder. Leiligheter vil i all hovedsak komme innenfor utviklingsområdene.
Sosial infrastruktur
I kommunens plan for skole og barnehageutbygging fra 2021 er det beregnet et behov for 1200 nye barneskoleplasser (sju paralleller) og 550 nye ungdomsskoleplasser (sju paralleller) innen 2040. Det er vurdert at behovet i hovedsak kan løses innenfor eksisterende skoletomter, og noe erverv av tilstøtende eiendommer.
I plan for skole- og barnehageutbygging er det antatt et årlig behov på i underkant av 100 barnehageplasser i året fram mot 2025. Utbyggingstakt vurderes og justeres årlig. I 2022 ble behovet korrigert til i underkant av 100 plasser årlig frem til 2026, før behovet reduseres noe. Samtidig øker usikkerheten i prognosene etter 2026. Plan for skole- og barnehageutbygging er under revisjon.
Barnehagebehovet vil dels dekkes gjennom utvidelser og dels gjennom nyetableringer. Nye barnehager forventes å integreres i større utbyggingsområder, og ellers på avsatte eller andre tilgjengelige tomter, fortrinnsvis der behovet til enhver tid er størst.
Næring
Kommunen har relativt få ledige næringsarealer. Det vurderes likevel å være et godt transformasjons- og utviklingspotensial i næringsområdene. Utviklingen går til dels i retning av mer arbeidsplassintensive næringsetableringer, både i utviklingsområder med høy grad av funksjonsblanding og i de mer rendyrkede næringsområdene. Det forventes mer arealeffektive løsninger for alle etableringer og utvidelser, inkludert arealkrevende virksomheter. I tillegg legges det opp til, en videre utvikling av mindre næringsetableringer, særlig innen handel, service, bevertning i forbindelse med ulike utbygginger i sentrum og lokalsentrene.
Utviklingen som er beskrevet over vurderes å være i tråd med kommunens og overordnede mål og føringer. Det ligger derfor godt til rette for en utvikling av arbeidsplasser og handels- og tjenestetilbud i takt med befolkningsutviklingen i planperioden. I all vesentlighet er det lagt opp til at denne utviklingen vil skje innenfor de definerte utviklingsområdene.